ماده ۱۲ – دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
قاعده کلی (ماده ۱۱) این است که دادگاه محل اقامت خوانده صالح است. اما ماده ۱۲ استثنا میکند که در دعاوی اموال غیرمنقول، صرفنظر از محل اقامت خوانده، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت انحصاری دارد.
عین به دعاوی مربوط به خود ملک و مالکیت اشاره دارد (مثل ابطال سند، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید). منافع به دعاوی مربوط به بهرهبرداری از ملک اشاره دارد (مثل اجاره، تخلیه، یا مطالبه اجور معوقه).
اگر خواسته صرفاً مطالبه ثمن (پول) قرارداد باشد، خیر، مشمول قاعده کلی (محل اقامت خوانده) است. اما اگر خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی یا فسخ قرارداد باشد، چون مستقیماً به عین ملک مرتبط است، مشمول صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک (ماده ۱۲) خواهد بود.
این استثنا باعث میشود تا بررسی محل و وضع ملک آسانتر باشد، دسترسی به مأمورین محلی و اجرای احکام راحتتر باشد و از سرگردانی خواندهای که ممکن است در شهر دیگری زندگی کند، جلوگیری میشود.
چگونه یک وکیل میتواند با استناد به ماده ۱۲، دادگاه صالح در دعوای ملکی را تعیین کند؟
- شناسایی موضوع دعوا
ابتدا وکیل باید خواسته اصلی موکل را مشخص کند. اگر خواسته مستقیماً به ملک (مانند مالکیت، سند، فسخ، اجاره) مربوط باشد، مشمول ماده ۱۲ است.
- تعیین محل وقوع ملک
وکیل باید محل دقیق وقوع ملک مورد اختلاف (شهر، بخش، ناحیه) را بر اساس سند رسمی یا موقعیت جغرافیایی مشخص کند.
- تقدیم دادخواست در محل وقوع ملک
دادخواست باید در دادگاه عمومی همان حوزه قضایی که ملک در آن واقع شده است، تقدیم شود، حتی اگر خوانده در شهر دیگری ساکن باشد.
