نحوه محاسبه درآمد اجاره با اجارهنامه رسمی طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم و رأی دیوان
درآمد اجاره در صورت وجود اجاره نامه رسمی بایستی از روی آن محاسبه گردد
به منظور اجرای صحیح حکم مقررات ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم و تبصرههای آن و اتخاذ رویه واحد در این خصوص موارد ذیل را متذکر میگردد:
1- نظر به نص صریح مفاد ماده (54) قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحیههای بعدی آن، مالالاجاره از روی سند رسمی تعیین میشود و با توجه به عدم نقض آن در مواد و تبصرههای بعدی قانون مذکور، صرف وجود تبصره (2) ماده مذکور موجب نقض سند رسمی نخواهد شد. بدین لحاظ در مورد املاکی که با سند رسمی به اجاره واگذار شدهاند و متن سند اجاره مقید به عبارات «پس از انقضاء مدت، اجرتالمثل مطابق اجرتالمسمی است» و یا نظایر آن میباشد و بعد از انقضای مدت سند مادام که مستاجر و کاربری مندرج در سند اجاره تغییر نکرده است مالیات براساس ارزش اجاری مذکور در سند محاسبه و مطالبه شود و در صورتی که اجارهنامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم اجارهنامه یا رونوشت آن خودداری گردد یا احراز گردد که موجر علاوه بر اجارهبهای مندرج در سند رسمی وجهی بعنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستاجر دریافت نموده باشد مبنای محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 قانون فوقالذکر خواهد بود.
یادآور میگردد با توجه به اهداف اصلاحیه اخیر قانون مالیاتهای مستقیم از جمله شفافسازی قوانین و مقررات و جلب اعتماد مودیان مالیاتی، و به منظور پرهیز از اعمال سلیقههای شخصی، ایجاد هماهنگی و وحدت رویه در رسیدگی به پروندههای مالیات بر درآمد اجاره املاک، تبصره 2 ماده (54) جایگزین روش تعیین میزان اجارهبها براساس املاک مشابه شده است.
2- آراء صادره توسط مراجع قضایی و دادگاههای صالحه در خصوص تعیین میزان اجاره املاک فارغ از وجود یا عدم وجود سند رسمی یا قرارداد عادی مناط اعتبار خواهد بود.
3- در مورد املاکی که در اجاره اشخاص موضوع ماده (2) قانون فوقالذکر (وزارتخانهها و مؤسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها وسیله دولت تأمین میشود، شهرداریها) و همچنین ارگانها و نهادهای انقلاب اسلامی میباشد اشخاص مذکور کماکان مطابق مقررات تبصره (9) ماده (53) قانون موصوف نسبت به کسر مالیات از مالالاجارههایی که طبق سند رسمی یا قرارداد عادی مورد تأیید اشخاص موصوف پرداخت میکنند عمل نموده و ادارات امور مالیاتی نیز هنگام رسیدگی به مالیات عملکرد مالکان اینگونه املاک براساس آن اقدام نمایند.
4- در اجرای ماده 55 قانون موصوف، در صورت ارائه سند رسمی اجاره، مطابق رقم مندرج در سند اجاره و در غیر اینصورت ارزش اجاره املاک موضوع تبصره (2) ماده (54) مبنای محاسبه قرار گیرد.
5- به منظور اجرای معافیت قسمت اخیر تبصره (11) ماده (53) قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحیههای بعدی آن، ادارات امور مالیاتی میبایستی ابتدا ارزش اجاره ماهیانه ملک را با توجه به جدول ارزش اجاره ماهیانه هر متر مربع املاک مصوب کمیسیون تقویم املاک و رعایت دقیق کلیه نکات مندرج در ضوابط اجرائی آن، تعیین و سپس حد نصابهای معافیت مندرج در تبصره (11) مذکور (در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید) را منظور نمایند.
بر اساس مبلغ مندرج در سند رسمی، حتی پس از انقضای مدت، تا زمانی که مستأجر و کاربری تغییر نکرده باشد.
در این صورت، ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک ملاک محاسبه خواهد بود.
بله؛ در صورت نبود سند رسمی، اجارهنامه عادی نیز قابل بررسی است، بهویژه اگر توسط مراجع قضایی تأیید شده باشد.
بله؛ اما مالیات توسط نهاد دولتی کسر و پرداخت میشود و اجاره پرداختی ملاک محاسبه است.
خیر؛ اگر صرفاً برای استفاده کارکنان باشد، مشمول مالیات نیست.
راهنمای گامبهگام محاسبه مالیات اجاره املاک
- بررسی وجود اجارهنامه رسمی
اگر وجود دارد، مبلغ مندرج در سند رسمی ملاک است.
- بررسی اجاره واقعی
در صورت دریافت وجه اضافی یا نبود سند رسمی، از ارزش اجاری مصوب استفاده شود.
- بررسی معافیت متراژ
در تهران تا ۱۵۰ متر و در سایر شهرها تا ۲۰۰ متر زیربنای مفید معاف است.
- بررسی مستأجر
اگر مستأجر نهاد دولتی باشد، تبصره ۹ ماده ۵۳ اعمال میشود.
- رسیدگی با وحدت رویه
مطابق رأی دیوان عدالت، از اعمال سلیقه شخصی پرهیز شود.