هدر سایت مالیاتی

دسته: نظرات اداره حقوقی قوه قضائیه

  • راجع به تبصره یک ماده 103 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی

    نوع:نظرات حقوقی

    شماره:7/1403/848

    تاریخ صدور:1403/10/17

    مرجع تصویب:اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    آیا ارسال اخطار تبادل لوایح برای وکیلی که در هنگام ثبت دادخواست بدوی اعلام وکالت در مرحله تجدیدنظر نموده و حق دفاع در مرحله تجدیدنظر را دارد؛ اما تمبر مالیاتی مرحله تجدیدنظر را ابطال نکرده است، صحیح است؟


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    اولاً، وکیلی که وکالت در تجدیدنظرخواهی هم دارد مکلف است هنگام تجدیدنظر خواهی تمبر مالیاتی لازم را برای این مرحله ابطال کند؛ مگر آن‌که هنگام اقامه دعوا در مرحله بدوی تمبر هر دو مرحله بدوی و تجدیدنظر را ابطال کرده باشد. توضیح آن‌‌که، در مرحله تجدید ‌نظر نیازی به ارائه وکالتنامه دیگری نیست و وکیل می‌تواند با همان وکالتنامه سابق مابقی تمبر مالیاتی را الصاق کند. ثانیاً، چنانچه دادخواست تجدیدنظرخواهی توسط وکیلی تقدیم شده باشد که وکالت در مرحله تجدیدنظر را داراست، اخطار رفع نقص راجع به نقص ابطال تمبر مالیاتی همانند دیگر نواقص احتمالی دادخواست به وی ابلاغ می‌شود و در صورت عدم رفع نقص وفق ماده 54 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و رأی وحدت رویه شماره 780 مورخ 26/6/1398 هیأت عمومی دیوان عالی کشور اقدام می‌شود؛ اما اگر دادخواست توسط موکل امضاء و تقدیم شده باشد و وکالت‌نامه وکیل تعرفه شده کسر مالیاتی داشته باشد و نیز در خصوص وکیل تجدیدنظرخوانده، اخطار مربوط به کسری تمبر مالیاتی باید به وکیل و اخطاریه‌ها باید به موکل ابلاغ شود؛ در این فرض با توجه به تبصره یک ماده 103 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی، عدم رفع نقص از کسر مالیاتی وکیل صرفاً موجب عدم پذیرش وکالت وی خواهد بود.

  • راجع به مواد 1 و 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403(ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم)

    نوع:نظرات حقوقی

    شماره:7/1403/424

    تاریخ صدور:1403/11/07

    مرجع تصویب:اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    1- آیا دعوای استرداد عوضین مشمول مرور زمان یک ساله ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 است و یا آنکه این دعوا به صورت همیشگی قابل طرح خواهد بود؟ 2- در تبصره یک ماده یک قانون یاد‌شده، با وجود آنکه از عبارت «عمل حقوقی بدون حق فسخ» استفاده شده است؛ در قسمت اخیر پاراگراف سوم، چگونه ممکن است «دارنده حق فسخ» وجود داشته باشد؟ 3- چنانچه شخصی بابت ثبت رسمی بیع یا قولنامه در دفتر اسناد رسمی حق‌الثبت و حق‌التحریر موضوع ماده 2 قانون را پرداخت کرده باشد، آیا بار دیگر در زمان انتقال مالکیت باید حق‌الثبت و حق‌التحریر موضوع تبصره 2 ماده یک را پرداخت کند؟ 4- در ماده 3 قانون یاد‌شده، دلالان برای درج پیش‌‌نویس قرارداد موظف به ثبت پیش‌نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد شده‌اند؛ با وجود این سامانه، سامانه خودنویس دارای چه جایگاه و کارکردی است؟ 5- در ماده یک قانون، برای راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد مهلت یک سال از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» پیش‌بینی شده است. در تبصره 2 ماده 3 قانون، راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک برای دلالان ظرف یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون پیش‌بینی شده است. علت این تعارض سنواتی چیست؟ 6- شخصی که در مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع ماده 10 قانون به عنوان مدعی رجوع می‌کند، آیا با سند عادی نیز دعوای وی قابلیت استماع دارد و یا آنکه الزاماً باید دارای سند رسمی باشد؟ 7- آیا هزینه دادرسی موضوع ماده 2 قانون، از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون اخذ می‌شود؟


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    1- صرف‌نظر از آن که مهلت مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 را نمی‌توان مرور زمان تلقی کرد، با توجه به این‌که در هیچ‌یک از مواد قانون یاد‌شده برای استماع دعوای استرداد عوضین مرور زمان پیش‌بینی نشده است، این دعوا تابع عمومات آیین دادرسی مدنی و فاقد مرور زمان است. 2- عبارت «در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد» مندرج در پارگراف سوم تبصره یک ماده یک منتقل‌الیه اول در معامله دوم است و مقصود از «دارنده حق فسخ مزبور» در ذیل این پارگراف، دارنده حق فسخ در معامله اول (انتقال‌دهنده اول) می‌باشد. 3- قانونگذار در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره 2 ماده یک قانون یاد‌شده برای تنظیم اسناد مذکور در این ماده و تبصره یاد‌شده هزینه جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است؛ بر این اساس، در فرض سؤال چنانچه پس از تنظیم اسناد موضوع ماده 2 قانون، در اجرای تبصره 2 ماده یک قانون نیز سند رسمی راجع به وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول تنظیم شود، پرداخت مالیات و حق‌الثبت موضوع ماده 2 مذکور، پرداخت‌کننده را از پرداخت مالیات و حق‌الثبت تنظیم سند موضوع تبصره 2 ماده یک قانون معاف نمی‌کند. 4- نظر به این‌که به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آن‌که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صدرالذکر همچنان معاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش تولیـد مسـکن مصـوب 1400 به ثبـت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیـل مـاده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمی معاملات امـوال غیر منقول مصـوب 1403، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آیین‌نامه اجرایی موضوع این ماده تعیین می‌شود. 5- اولاً، بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، سامانه ثبت الکترونیک اسناد چندین سال پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 یعنی از سال 1392 راه‌اندازی شده و در حال حاضر نیز در خصوص نقل و انتقال رسمی املاک فعال است. ثانیاً، سامانه موضوع ماده 10 قانون صدرالذکر که از آن با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» و یا «سامانه ثبت ادعاها» یاد می‌شود، سامانه‌ای است که ظرف یک ‌سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون راه‌اندازی خواهد شد. بنا به مراتب پیش‌گفته و با عنایت به تفاوت سامانه‌های یاد‌شده و ماهیت و کارکرد آن‌ها، بحث تعارض به شکل مذکور در استعلام منتفی است. 6- با عنایت به این‌که حکم مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تعیین تکلیف حقوق اشخاصی است که نسبت به مال غیر منقول معامله‌ای را با تنظیم سند عادی منعقد کرده‌اند و در واقع احکام مقرر در این ماده در مقام ساماندهی اسناد غیر رسمی تنظیمی در این خصوص است؛ بر این اساس، دعوای مطالبه قیمت مال غیر منقول موضوع سند عادی انتقال قابلیت استماع دارد. 7- هزینه دادرسی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول بر مبنای ارزش معاملاتی و بر اساس مقررات مربوط؛ از جمله بند «ج» ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی و بندهای «الف» و «ب» ماده 64 (اصلاحی 1394) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی و مصوبات هیأت وزیران بر اساس تبصره 3 ماده 64 یاد‌شده، پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نیز دریافت می‌شود و حکم مقرر در ماده 2 قانون صدرالذکر در خصوص اخذ هزینه دادرسی قراردادهای موضوع این ماده بر اساس حکم مندرج در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی تأسیس جدیدی نیست و در حال حاضر نیز مأخذ محاسبه هزینه دادرسی، ارزش معاملاتی املاک است.

  • راجع به تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403(ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم)

    نوع:نظرات حقوقی

    شماره:7/1403/977

    تاریخ صدور:1403/11/21

    مرجع تصویب:اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    همانگونه که مستحضرید به موجب تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403: «میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.» همچنین وفق تبصره 4 ماده یک این قانون که بیان داشته است: «مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هر چند سامانه موضوع ماده 10 این قانون صادر نشده باشد.» و نیز به موجب ماده 2 قانون مذکور «دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض، وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع، حکم مندرج در 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی 1394/4/31 (ارزش معاملاتی) می‌باشد.» در تعیین مصادیق موضوع تبصره 2 ماده یک قانون یادشده و اخذ وجوه متعلقه؛ از جمله حق‌التحریر، حق‌الثبت و حتی مالیات وکالتنامه‌های بلاعزل تنظیمی انتقال مالکیت اموال غیر منقول نسبت به اسناد مالکیت صادره قبل و پس از لازم‌الاجرا شدن قانون یادشده ابهام وجود دارد. به عبارت دیگر، این پرسش مطرح است که آیا وکالتنامه‌های بلاعزل انتقال اموال غیر منقول تنظیمی در خصوص اسناد مالکیتی که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر شده‌اند نیز مشمول پرداخت وجوه مزبور می‌باشند و یا آنکه تعلق این وجوه صرفاً نسبت به وکالت‌نامه‌های بلاعزل انتقال اموال غیر منقول با تاریخ صدور اسناد مالکیت پس از لازم‌الاجرا شدن قانون است؟


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    اولاً، حکم مقرر در تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 دایر ‌مدار لازم‌الاجرا شدن تمامی احکام مقرر در این قانون نمی‌باشد. ثانیاً، با توجه به اطلاق تبصره 2 ماده یک یادشده که راجع به مطلق «وکالت‌های بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول» است؛ صرف نظر از تاریخ صدور سند رسمی مالکیت ملک موضوع وکالت، چنانچه قرارداد وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در زمان اجرایی شدن این تبصره – که در حال حاضر نیز لازم‌الاجرا است – تنظیم شده باشد، میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر تنظیم چنین وکالتنامه‌ای بر اساس معیار تعیین شده در این ماده، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است؛ اعم از آنکه سند رسمی مالکیت ملک موضوع وکالت بلاعزل انتقال، قبل یا بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر شده باشد.

  • راجع به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی

    نوع: نظرات حقوقی

    شماره: 7/1402/949

    تاریخ صدور: 1403/11/27

    مرجع تصویب: اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    با توجه به این که قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 1389 و قانون جهش تولید مسکن در سال 1400 تصویب شده است، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: 1- به موجب ماده 18 قانون جهش تولید مسکن، مشاورین املاک ملزم به ثبت معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه می‌باشند. از طرف دیگر ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 مقرر می‌دارد: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. با توجه به این که در ماده 18 یادشده مشاورین املاک به ثبت معاملات پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن ملزم شده‌اند و در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان نمی‌باشند، آیا بین این دو ماده قانونی، در خصوص تنظیم قرارداد پیش‌خرید و پیش‌فروش ساختمان توسط مشاورین املاک تعارض است؟ 2- در صورتی که مشاورین املاک وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، قرارداد پیش‌خرید و پیش‌فروش ساختمان را ثبت کنند، آیا مرتکب تخلف شده‌اند؟ 3- آیا قراردادی که بر مبنای ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 تنظیم و ثبت می‌شود، دارای آثار حقوقی قرارداد رسمی است؟ در غیر این صورت، مشمول کدام مقرره قانونی است؟ 4- آیا سند عادی تنظیم‌شده توسط مشاورین املاک (وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400) مشمول ضمانت اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 خواهد شد؟


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    1- اولاً، قانونگذار در ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛‌ اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن، اجاره مسکن برای متعاملین و بنگاه‌های مشاوران املاک توسط این بنگاه‌ها و برای متعاملین خارج از این بنگاه‌ها توسط خود متعاملین در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه را الزامی دانسته و حکم مقرر در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 که مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیش‌فروش منع و برای آن ضمانت اجرا پیش‌بینی کرده است، در حدود تعارض در خصوص معاملات مسکن به صورت جزئی نسخ کرده است. ثانیاً، در حال حاضر به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند»؛ با لحاظ هم‌پوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نباشد، باید در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت برسد. ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 که به عنوان تبصره 7 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است،‌ دستگاه‌های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره‌برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به ‌طور کلی اطلاعات مـورد نیاز امـلاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 بوده و برای ثبت معاملات راجع ‌به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌های راجع به این املاک را شامل می‌شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3 یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی‌باشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره 9) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفی است. 2- با توجه به موارد مطروحه در بند یک، پاسخ به این پرسش روشن است. 3- با لحاظ توضیحات پیش‌گفته، هر چند قانونگذار به موجب ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 مشاوران املاک را ملزم کرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موسوم به سامانه خودنویس به ثبت برسانند؛ اما این امر وصف رسمی به معاملات ثبت شده در این سامانه نمی‌دهد. 4- با عنایت به پاسخ ارائه شده در بند یک، سند عادی تنظیم شده توسط مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی که در اجرای ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 در سامانه درج می‌شود، از ضمانت اجرای مذکور در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات بعدی خارج است.

  • راجع به تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی

    نوع: نظرات حقوقی

    شماره: 7/1403/552

    تاریخ صدور: 1403/11/27

    مرجع تصویب: اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    1- آیا ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 املاکی را که در جریان ثبت هستند و تاکنون در دفتر املاک به ثبت نرسیده‌اند را شامل می‌شود؟ 2- آیا عقود و ایقاعات موضوع ماده یک قانون یادشده که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون صورت گرفته‌اند نیز باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول، در اجرای تبصره 5 ماده یک قانون، تکلیف مرجع قضایی در پذیرش این عقود و ایقاعات دارای ابهام است و باید در آیین‌نامه از آن رفع ابهام شود؟ 3- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملاک مرجع احراز اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ چیست؟ 4- در تبصره 3 ماده یک قانون در خصوص چگونگی بارگذاری گواهی حصر وراثت در خصوص املاک در جریان ثبت تعیین تکلیف نشده و صرفاً به املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی اشاره شده است. در خصوص حکم مقرر در ماده 3 قانون چنانچه به هر دلیل متعاملین از انجام معامله منصرف شوند و یا از آن خودداری کنند، راجع به لغو یا عدم لغو پیش‌نویس تنظیمی و نحوه اقدام در این خصوص تعیین تکلیف نشده و باید در آیین‌نامه به آن تصریح شود. 5- در تبصره 2 ماده 3 قانون به منظور جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی و همچنین هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند توسط مشاوران املاک و ترتیب ارجاع و مجاز بودن یا نبودن مشاوران املاک در دفترخانه در شهری خارج از محدوده فعالیت خود باید تعیین تکلیف شود؟ همچنین به نظر می‌رسد در فرض نبود دفتر اسناد رسمی در حوزه فعالیت مشاوران املاک باید در آیین‌نامه پیش‌بینی لازم صورت گیرد. 6- در تبصره 2 ماده 3 قانون باید مقصود از سند رسمی مشخص شود؛ آیا تمامی املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و املاک در جریان ثبت را شامل می‌شود؟ 7- در ماده 8 قانون یادشده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونیک املاک چگونه است؟ 8- به موجب ماده 8 قانون مراجع قضایی مکلف به ثبت تصمیمات موضوع این ماده در سامانه شده‌اند؛ آیا باید در پرونده‌ها نیز وزارت جهاد کشاورزی و یا کارشناسان مربوطه الزاماً نقاط یو تی ام (مختصات جغرافیایی) را هم ذکر کنند تا ثبت امکانپذیر باشد. 9- در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمی مالکیت اشاره شده است؛ ‌این در حالی است که در برخی حقوق مانند سرقفلی صدور سند مالکیت امکانپذیر نیست و به نظر می‌رسد در خصوص چنین مواردی باید در آیین‌نامه تعیین تکلیف شود. 10- در صورت صدور رأی وفق قوانین خاص؛ مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، آیا باید رأی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری شود؟ 11- ذیل تبصره یک ماده یک قانون با حکم ذیل ماده 10 در فرضی که شخص ثالث با حسن‌نیت و بی‌اطلاع باشد، در تعارض می‌باشد. در تبصره یک ماده یک حکم طرح دعوای فسخ نسبت به چنین شخصی با رعایت قیودی پذیرفته شده است؛ اما در ماده 10 اساساً چنین حقی پیش‌بینی نشده است. 12- در تبصره یک ماده 10 قانون در صورتی که در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتی کاداستر ناقص و تشخیص پلاک غیر ممکن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص چه تکلیفی دارد؟ 13- تبصره 7 ماده 10 قانون آیا مقصود از مرجع صالح، مرجع قضایی است و یا آنکه مراجع شبه‌قضایی را نیز شامل می‌شود؟ آیا دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون مکلف به ثبت قرارداد اجاره نیز می‌باشند؟ 14- در تبصره 9 ماده 10 قانون نحوه اجرای حکم این تبصره در صدور اسناد دارای کاربری کشاورزی مبهم است. آیا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمامی اراضی با هر مساحتی را شامل می‌شود؟ 15- به نظر می‌رسد در اجرای ماده 12 قانون باید در تمام ساعات صبح و عصر دسترسی به دفاتر اسناد فراهم باشد و در این امر در عمل مشکلاتی را در پی خواهد داشت.


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    1- نظر به اینکه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تمامی املاکی را که فاقد سند رسمی مالکیت است در بر می‌گیرد، در فرض سؤال که تقاضای ثبت ملک تقدیم و عملیات مقدماتی آغاز شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخی عملیات مقدماتی موجب خروج از عنوان ملک «فاقد سند رسمی» نمی‌شود و وضعیت چنین املاکی تابع احکام مقرر در ماده 10 قانون یادشده و تبصره‌های آن است. 2- اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است؛ حکم این ماده مبنی ‌بر ثبت معاملات و تعهد انجام این اعمال حقوقی در سامانه یادشده، در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره 4 ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع ‌به آنها، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) مجری می‌باشد. ثانیاً، حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب‌کننده می‌باشد. 3- اولاً، نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدنی مؤید این دیدگاه است. ثانیاً، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار کنند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمی‌باشد. ثالثاً، احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضایی یا داوری تابع عمومات حاکم بر این قضیه است. 4- حکم مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند. 5- با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود. وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیش‌نویس قرارداد می‌توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معـاملات امـلاک که پیـش‌نویس را در سـامانه درج کرده اسـت، پیش‌نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است. 6- در ماده 8 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهیه دستورالعمل راجع به انعکاس پیش‌نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی بر اساس شاخص‌هایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی، محل تهیه پیش‌نویس قرارداد و سقف حق‌التحریر دفترخانه تصریح شده است؛ لذا با تهیه این دستورالعمل، ابهامات مذکور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد. 7- با توجه به ماده 14 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم مقرر در تبصره 2 ماده 3 این قانون و تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون صرفاً ناظر بر املاکی است که دارای سند رسمی مالکیت است و املاکی که عملیات ثبتی آن‌ها خاتمه نیافته باشد را شامل نمی‌شود. 8- در اجرای ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، دفتر الکترونیک املاک باید در بستر سامانه به‌گونه‌ای طراحی شود که به محض بارگذاری آراء مذکور در این ماده، مراتب به صورت خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتی درج شود. 9- به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مراجع مذکور در این ماده مکلفند آراء قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر این اساس درج مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) در سامانه، امری ضروری است. 10- حق واگذاری محل مذکور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حقـی تبـعی اسـت و توأم با انـتقال منافع قابلیـت انتـقال دارد؛ بنـابراین در فرض سؤال، چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده یک این قانون و احکام مقرر برای الزام به ثبت قرارداد است. 11- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مقصود از «سند رسمی» در عبارت «فاقد سند رسمی» مندرج در ماده 10 این قانون، سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی است و املاکی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آنها رأی دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأی دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول «فاقد سند رسمی» هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» امری ضروری به نظر می‌رسد. شایسته ذکر است در مواردی که رأی باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر می‌رسد تا زمانی‌ که مانع قانونی برای اجرای رأی نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رأی دادگاه نیست. بنا به مراتب پیش‌گفته و به قیاس اولویت در فرض سؤال، صدور رأی و اتخاذ تصمیم از سوی کمیسیون‌ها و یا هیأت‌های حل اختلاف موضوع قوانین خاص مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، مدعی را از بارگذاری اطلاعات مربوط به این آراء و تصمیمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، بی‌نیاز نمی‌کند. 12- وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است؛ در حالی که حکم ماده 10 قانون یادشده ناظر بر ثبت ادعاهای راجع به عین و حق انتفاع و حق ارتفاق یا منافع موضوع این ماده و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است. شایسته ذکر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در صورتی که دارنده سند عادی مالکیت، در راستای تکلیف مقرر در ماده یادشده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض، سند مالکیت اخذ کرده باشند، تمام دعاوی راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقل‌الیه دارای حسن نیت و بی‌اطلاع از معاملات معارض و مالکیت قبلی باشد. 13- بر اساس ذیل تبصره یک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام، موجبی برای صدور نظریه مشورتی وجود ندارد. 14- هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بر تکلیف مدعیان؛ از جمله به طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی تصریح شده و از مراجع شبه‌قضایی ذکری به میان نیامده است؛ اما از آنجا که در ادامه همین ماده عبارت «هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت» آمده است، از جمله این اقدامات قانونی می‌تواند اقدام بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هیأت حل اختلاف موضوع این ماده باشد. بر این اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 این ماده؛ اعم از مراجع قضایی و شبه‌قضایی است که در خصوص ادعای مالکیت وفق مقررات قانونی اتخاذ تصمیم می‌کنند. 15- هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمی قرارداد اجاره نیز تنظیم می‌کنند؛ اما مثال‌های مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تصریح به «ثمن» و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفاً ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است، همگی دلالت بر آن دارد که هـدف از وضـع ماده 2 یادشـده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثال‌های مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل می‌آید و بر این اساس، حکم این ماده، منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است. 16- حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ناظر بر تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر صدور سند مالکیت با لحاظ قیود مذکور در این تبصره از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون است و اجرای این حکم موکول به ایجاد سامانه موضوع این ماده و غیر آن نمی‌باشد و به صراحت تبصره یادشده با رعایت دیگر قیود مذکور در این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی کشاورزی یادشده با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. 17- از عبارات «به‌گونه‌ای که کمتر از 44 ساعت در هفته نباشد» و «به ‌طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند» مذکور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 چنین مستفاد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضیات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخی حوزه‌ها برای دفاتر اسناد رسمی ساعات کار در عصر نیز تعیین می‌کند.

  • راجع به تبصره 3 ماده 64 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی

    نوع: نظرات حقوقی

    شماره: 7/1403/667

    تاریخ صدور: 1403/12/12

    مرجع تصویب: اداره حقوقی قوه قضائیه

    استعلام :

    همانگونه که مستحضرید به موجب جزء «ج» بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی، هزینه دادرسی دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن پرداخت می‌شود. توضیح آنکه،‌ در خصوص نحوه محاسبه این هزینه اختلاف رویه وجود دارد؛ برخی معتقدند هر ساله هیأت وزیران ضریب محاسبه ارزش معاملاتی املاک را وفق تبصره 3 ماده 64 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی برای محاسبه هزینه‌هایی که بر اساس آن از مردم دریافت می‌شود، تعیین می‌کند و به موجب تصویب‌نامه شماره 109779/ت 61341 مورخ 1402/6/22 هیأت وزیران ضریب محاسبه برای دریافت هزینه‌های موضوع تبصره 3 ماده 64 یادشده چهارده درصد ارزش معاملاتی املاک است و بر اساس این مصوبه هزینه دادرسی دعاوی مزبور اخذ می‌شود؛ اما برخی بر این عقیده‌اند که تصویب‌نامه هیأت وزیران ارتباطی به هزینه دادرسی ندارد و هزینه دادرسی در دعاوی غیر منقول باید بر اساس (سه و نیم درصد) کل ارزش معاملاتی تعیین و دریافت شود. خواهشمند است اعلام فرمایید هزینه دادرسی مربوط به دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول باید بر اساس چه مأخذی دریافت شود؟


    نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

    با توجه به سیاق قسمت دوم جزء «ج» بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی که مقرر داشـته است: «در دعـاوی ‌مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته مالی همان است که خواهان در دادخواست خود تعیین می‌نماید؛ لکن از نظر هزینه دادرسی، باید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و بر اساس آن هزینه دادرسی پرداخت شود.» و با عنایت به بندهای «الف» و «ب» ماده 64 (اصلاحی 1394) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در دعاوی مالی اموال غیر منقول؛ اعم از آنکه نسبت به عرصه باشد و یا اعیانی، هزینه دادرسی باید مطابق ارزش معاملاتی املاک تعیین شود و با لحاظ تصریح مقنن در تبصره 3 ماده 64 قانون اخیرالذکر مبنی بر این‌که «در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصاد و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیأت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد» و از آنجا که هیأت وزیران در مصوبه شماره 125918/ ت 63242 ﻫ مورخ 20/8/1403، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره 3 ماده 64 قانون یادشده را در سال 1403 «معادل یازده و نیم درصد ارزش معاملاتی» اعلام کرده و این ضریب را تا تصویب ضریب بعدی معتبر دانسته است، اطلاق قانون و مقررات مذکور شامل مأخذ محاسبه هزینه دادرسی دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول (موضوع جزء «ج» بند 12 ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات و الحاقات بعدی)، بر اساس درصد پیش‌بینی ‌شده در این مصوبه است.