تاریخ سند: 1400/07/06
شماره سند: 200/1400/517
کد سند: م/54 مکرر/تبصر/1400
وضعیت سند: معتبر
امضا کننده: رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور (امیدعلی پارسا)
نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی در اجرای حکم ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم
مخاطبان/ ذینفعان
ادارات کل امور مالیاتی
امور مالیاتی شهر و استان تهران
موضوع
دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی در اجرای حکم ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی به موجب قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1399/09/05
به منظور ایجاد وحدت رویه درخصوص نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، مقرر میدارد:
1. طبق مقررات ماده 54 مکرر قانون مذکور، مبنای محاسبه و شمول مالیات موضوع این ماده بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) میباشد. بنابراین، چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مسکونی اشخاص حقوقی با دورههای مالی میانسالی باشند، فارغ از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آنها، رسیدگی در اجرای مقررات این ماده برابر با سال مالیاتی خواهد بود.
2. ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت، برای مطالبه مالیات موضوع این ماده، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور میباشد.
3. در یک سال مالیاتی، یک واحد مسکونی در صورتی به عنوان واحد مسکونی خالی قابل شناسایی است که در آن سال مجموعاً بیش از یکصد و بیست روز به ازای یک مالک، بر اساس اعلام سامانه ملی املاک و اسکان کشور، خالی از سکنه باشد.
- شناسایی یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی طی یک سال، دلیل بر شناسایی آن واحد برای سال بعد نمیباشد.
- مثال: چنانچه یک واحد مسکونی در 120 روز پایان سال 1400 خالی از سکنه و در بقیه ایام آن سال دارای بهرهبردار باشد و در 120 روز اول سال 1401 خالی از سکنه بوده و در بقیه ایام آن سال دارای بهرهبردار باشد، در هیچ یک از این سالها مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نمیباشد. ضابطه بیش از 120 روز صرفاً در طول یک سال شمسی و به ازاء هر مالک ملاک عمل میباشد.
4. درخصوص واحدهای مسکونی خالی شراکتی (دارای چند مالک)، مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه میشود.
5. اداره امور مالیاتی ذیصلاح برای تشکیل پرونده، صدور اوراق مطالبه، شاخص حقیقی براساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین میشود.
- در صورت عدم اعلام نشانی اصلی، اداره امور مالیاتی ذیصلاح براساس نشانی یکی از واحدهای مسکونی خالی اعلامی در سامانه املاک و اسکان کشور که متعلق به مالک یا مالکان میباشد، به صورت سیستمی تعیین میشود، مگر آنکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید که در این صورت اداره امور مالیاتی ذیصلاح براساس نشانی اعلامی مودی تعیین میشود.
6. محاسبه مالیات موضوع این ماده به ازای هر ماه بیش از 120 روز در یک سال شمسی برای هر مالک بوده و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال قابل محاسبه میباشد. این مالیات ماهیانه بوده و کسر ماه مشمول مالیات نمیباشد.
- برای محاسبه کسر ماه، مدت خالی بودن کل سال مبنای محاسبات میباشد، فلذا حداکثر 30 روز برای شش ماه اول و 29 روز برای شش ماه دوم در سال بعد از 120 روز به عنوان کسر ماه در محاسبات لحاظ نمیشود.
6-1. شش ماه ابتدای سال مالیاتی (فصول بهار و تابستان) 31 روزه و پنج ماه ابتدایی فصول پاییز و زمستان 30 روزه و ماه اسفند هر سال حسب مورد 29 روزه یا 30 روزه لحاظ میشود.
7. نرخ موضوع ماده 131 قانون مالیات های مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی، به ازای هر ماه قابل اعمال بوده و ماخذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده 54 قانون فوق با اعمال مقررات ماده 53 قانون مذکور (پس از کسر 25 درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات) در هر ماه با سایر ماهها جمع نمیشود و صرفاً مالیات محاسبه شده به ازاء هر ماه برای محاسبه مالیات نهایی با هم جمع میشود.
7-1. مالیات اشخاص حقوقی براساس نرخ ماده 105 قانون مالیات های مستقیم محاسبه میشود.
8. اعمال نرخهای دوازده برابر و هجده برابر برای سالهای دوم، سوم و به بعد صرفاً در صورت توالی سالها بوده و در صورتی که بین سالهایی که واحد مسکونی خالی براساس اطلاعات سامانه، خالی قلمداد نشده و فاصله باشد، مالیات سال جدید با نرخ سال اول محاسبه میشود.
- مثال: چنانچه واحد مسکونی آقای الف در سالهای 1400 و 1402 خالی اعلام شده و برای سال 1401 خالی محسوب نشده باشد، مالیات برای هر یک از ماههای سالهای 1400 و 1402 با رعایت قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مذکور برای اشخاص دارای 5 واحد مسکونی خالی یا کمتر، با ضریب شش برابر محاسبه میشود.
8-1. ضرایب مالیاتی مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده 54 مکرر اعمال میشود.
8-2. میزان مالکیت از واحد مسکونی (مالکیت کمتر از شش دانگ) موثر در محاسبات میباشد. بنابراین ضریب دو برابری برای مالکان بیش از پنج واحد مسکونی خالی به شرطی که میزان مالکیت مالک از 30 دانگ (معادل 5 واحد مسکونی خالی) بیشتر باشد، قابل اعمال است.
- مثال: در صورتی که شخصی در مجموع در هفت واحد مسکونی خالی مالکیت کمتر از شش دانگ داشته باشد (مثلاً مجموعاً 29 دانگ)، در محاسبات مالیات، ضریب دو برابری بیش از پنج واحد مسکونی خالی اعمال نخواهد شد.
8-3. با رعایت بند 8-2، در صورتی که مالک یا مالکان در قسمتی از یک سال مالیاتی، کمتر از شش واحد و در بقیه همان سال شش واحد یا بیشتر واحد مسکونی خالی داشته باشند، ضرایب دو برابری موضوع قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مذکور با رعایت مقررات مربوطه (مهلت 120 روز) صرفاً در ماههایی که دارای شش واحد مسکونی خالی یا بیشتر بودهاند، قابل اعمال میباشد.
- همچنین در صورتی که مالک دارای شش واحد مسکونی خالی (با رعایت مهلت مجاز 120 روز در سال) در روزهای غیر متناوب باشد و خالی بودن شش واحد تجمیعی به یک ماه یا بیشتر منجر شود، برای همان ماه ضریب دو برابری مربوط لحاظ میشود.
- مثال: مالک بعد از 120 روز مورد حکم در صدر ماده 54 مکرر قانون مذکور، ده روز در شهریور ماه، ده روز در آبان ماه و ده روز در بهمن ماه دارای شش واحد و در بقیه سال دارای کمتر از شش واحد مسکونی خالی بوده است؛ در این حالت ضریب دو برابری صرفاً برای یک ماه قابل اعمال میباشد.
9. مهلت محاسبه مالیات موضوع این ماده، پایان تیرماه سال بعد برای هر سال از سال 1400 میباشد که با توجه به دسترسی به اطلاعات از طریق وزارت راه و شهرسازی به صورت سیستمی محاسبه میشود.
- سازمان امور مالیاتی کشور، مالیات متعلق به واحدهای مسکونی خالی شناسایی شده هر سال را همراه با امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد، ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان، در درگاه خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی کشور یا کارپوشه مودیان به مالک یا مالکان اعلام خواهد نمود.
- در صورت عدم پرداخت مبلغ تعیین شده تا یک ماه بعد از اعلام سازمان، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به صورت سیستمی صادر و نسبت به ابلاغ آن به مالک یا مالکان حسب مقررات اقدام میشود. این امر مانع از اجرای حکم جز 2 بند (ط) تبصره 6 قانون بودجه سال 1400 کل کشور نخواهد بود.
10. واحدهای مسکونی واقع در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شدهاند، مشمول جریمه معادل 20 درصد مالیات سال اول موضوع ماده 54 مکرر قانون مذکور خواهند بود.
10-1. با عنایت به بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر، در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (هرگونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود)، به ازای هر ماه تاخیر، واحد مسکونی جدید، به صورت ماهیانه مشمول جریمه معادل مالیات سال اول ماده 54 مکرر قانون مذکور (شش برابر مالیات اجاره آن ماه) میشود.
- بدیهی است این امر مانع از مطالبه و وصول مالیات و جرایم واحدهای مسکونی خالی حسب مورد موضوع ماده 54 مکرر و تبصره 8 ماده 169 مکرر نخواهد بود.
10-2. در موارد صدور برگ مطالبه مالیات و جرائم حسب مورد، مفاد ماده 191 قانون مالیات های مستقیم با رعایت سایر مقررات مربوط در خصوص جریمه موضوع ماده 54 مکرر و تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور، علیالخصوص بند 10 این دستورالعمل جاری میباشد.
11. در یک سال شمسی، برای تمام املاک مشمول مالیات خانه های مسکونی خالی هر شخص حقیقی یا حقوقی، یک برگ مطالبه صادر و تمام املاک، سهم مالکیت، ماخذ محاسبه مالیات، مالیات هر واحد و جمع مالیات مورد مطالبه در آن درج میشود.
12. در مواردی که پس از صدور برگ مطالبه، اطلاعات جدیدی از مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی بدست آید که موجب افزایش مالیات مطالبه شده قبلی شود، نسبت به مطالبه مالیات متعلقه اقدام خواهد شد.
13. در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد.
- ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط و همچنین اصلاح اوراق مالیاتی مذکور تابع احکام و مقررات قانون مالیاتهای مستقیم میباشد.
13-1. در موارد ذیل و پس از احراز ادعای مودی بر اساس اسناد و مدارک مثبته در رسیدگی مجدد توسط اداره امور مالیاتی و یا هیأت های حل اختلاف مالیاتی، در صورت تکمیل و ارائه اقرارنامه به شرح فرم پیوست توسط مودی، نسبت به مالیات همان ملک رفع تعرض صورت پذیرد.
1-1-13. عدم مالکیت واحد یا واحدهای مسکونی از گذشته تاکنون، با ارائه گواهی عدم مالکیت از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
2-1-13. انتقال واحد مسکونی مورد نظر قبل از شروع سال مشمول مالیات، با ارائه سند تک برگ، سند دفترچه ای مالکیت رسمی، مبایعه نامه دارای کد رهگیری؛
3-1-13. مالکیت کمتر از مدت 120 روز در سال تعلق مالیات، با ارائه سند تک برگ، سند دفترچه ای مالکیت رسمی، مبایعه نامه دارای کد رهگیری؛
4-1-13. عدم وجود اعیانی در مورد اعتراضی، با ارائه تأییدیه شهرداری محل وقوع ملک و یا واحد ذیربط در شهرهای جدید مبنی بر فقدان مستحدثات؛
5-1-13. کاربری غیرمسکونی ملک مورد اعتراضی، با ارائه گواهی مربوط به نوع کاربری ملک از شهرداری های محل وقوع ملک و یا واحد ذیربط در شهرهای جدید؛
6-1-13. غیر قابل سکونت بودن ملک، به موجب رأی قضایی یا گواهی مراجع قانونی یا گواهی تخریب از شهرداری محل وقوع ملک و یا واحد ذیربط در شهرهای جدید؛
7-1-13. عدم امکان انتقال ملک بموجب رای قضایی یا سایر مراجع قانونی؛
8-1-13. اعلام املاک به عنوان اقامتگاه فرعی و یا اقامتگاه قانونی در شهر دیگر، با ارائه اسناد و مدارک از جمله گواهی پرداخت حق بیمه برای شاغلان و گواهی اشتغال به تحصیل و …
بدیهی است، حسب مقررات قسمت اخیر بند (5) تبصره (8) ماده 169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، در صورت احراز تخلف مالک به نحوی که منجر به عدم تشخیص خانه خالی گردد، مالک علاوه بر پرداخت مالیات مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور، مشمول جریمهای معادل مالیات متعلقه میشود.
در این خصوص احراز اصالت اسناد ارائه شده در این بند از طریق استعلام برخط (الکترونیکی) از سامانه درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس:https://my.ssaa.ir/portal/estateT، یا سامانه کاتب سکوی خدمات یکپارچه ثبتی به آدرس:https://web.kateb.ir/user/loginو سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی به آدرس:https://khodnevis.mrud.ir/امکانپذیر میباشد.
2-13. در صورت اعتراض مودی به عوامل مؤثر بر تعیین مأخذ مشمول مالیات از قبیل متراژ واحد مسکونی، سهم از مالکیت، ضمن بررسی مدارک و مستندات از جمله گواهی پایان کار، سند مالکیت و عنداللزوم با صدور قرار کارشناسی، نسبت به تعدیل مأخذ مشمول مالیات و مالیات متعلقه رأی مقتضی صادر شود.
- بدیهی است، در صورت تغییرات در سهم از مالکیت در موارد مالکیت کمتر از سی دانگ در بیش از 5 واحد مسکونی، ضریب مالیاتی تعدیل و همچنین در صورت تعدد مالک نسبت به یک ملک، مبلغ مالیات به تناسب مالکیت تعدیل خواهد شد.
3-13. نظر به اینکه اطلاعات واحدهای مسکونی خالی به استناد سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی به صورت بر خط در اختیار هیأت های حل اختلاف مالیاتی قرار گرفته است، لذا عدم حضور نماینده وزارت مذکور، مانع از رسیدگی هیأت های حل اختلاف مالیاتی و صدور رأی نخواهد بود.
4-13. در کلیه مواردی که مالیات در اجرای ماده (238) قانون مالیاتهای مستقیم و یا مراحل دادرسی مالیاتی تعدیل یا از مالیات تعیین شده رفع تعرض به عمل میآید، اداره امور مالیاتی میبایست اطلاعات اقدام و یا مرکز دادرسی مالیاتی نسخهای از رای صادره را به همراه آخرین وضعیت پرونده مالیاتی شامل اقلام اطلاعاتی مورد نیاز جهت اصلاح اطلاعات سامانه از جمله متراژ، کد ملی مالک، سهم مالک، کاربری، کد ملی شخص رفع تعرض شده و کد پستی ملکی موضوع دادرسی مالیات را به وزارت راه و شهرسازی (معاونت مسکن و ساختمان) به صورت سیستمی و بر خط حداکثر تا پانزده روز بعد از تاریخ توافق یا صدور رأی ارسال نماید.
5-13. ماده (30) آیین نامه اجرایی موضوع ماده (219) قانون مالیات های مستقیم در اجرای این دستورالعمل و با رعایت حکم مقرر در بند (13-4) نیز جاری میباشد.
6-13. در املاک موضوع این دستورالعمل، مبدأ محاسبه برای مهلت 120 روزه با رعایت مقررات ماده (54) مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، از تاریخ انتقال رسمی مالکیت به آن اشخاص خواهد بود.
14. در صورت عدم پرداخت مالیات، مالیات متعلق به همراه جریمه موضوع ماده 190 قانون مالیات های مستقیم در اجرای مقررات قانون مالیات های مستقیم از جمله فصل وصول مالیات یا در زمان تنظیم سند انتقال قطعی — هر کدام مقدم باشد — قابل وصول خواهد بود.
15. با عنایت به قسمت اخیر ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، چنانچه حسب اعلام مرکز آمار ایران، واحدهای مسکونی موجود در هر شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت 1/25 برابر تعداد خانوارهای ساکن در آن شهر برسد، مشمول مالیات موضوع ماده مذکور نخواهد بود.
- این امر مانع از اعمال جریمه موضوع بند 6 تبصره 8 ماده 169 مکرر قانون مذکور در صورت عدم ثبت و اعلام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور نخواهد بود.
امیدعلی پارسا
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
[1] . به موجب دستورالعمل شماره 200/1404/501 مورخ 1404/03/03 رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور، بند 13 این دستورالعمل اصلاح شد. متن قبلی بند 13:
« در صورت عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مالیات متعلق به موجب برگ مطالبه از مالک مطالبه خواهد شد . ابلاغ اوراق مطالبه، اعتراض به آن و مراحل دادرسی مالیاتی مربوط تابع مقررات قانون مالیات های مستقیم می باشد .»