نامه رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
نوع: نامه
شماره: 200/12890/ص
تاریخ صدور: 1403/07/03
مرجع تصویب: رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
1
1- با عنایت به مفاد ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم، هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ (5%) و حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ (2%) در تاریخ انتقال رسمی، مشمول مالیات می‌باشد.
لازم به ذکر است، در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، رقم مذکور (بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی) مأخذ محاسبه مالیات قرار می‌گیرد.
لازم به ذکر است درصورت پرداخت مالیات براساس مفاد این نامه، سازمان امور مالیاتی مجاز به مطالبه هرگونه مالیات مازاد دیگری از این بابت از مودی یا دفتر اسناد رسمی نخواهد بود؛ مگر در مواردی که به موجب حکم قطعی مرجع ذیصلاح قضایی در رسیدگی به دعوای طرفین معامله، احراز شود مبلغ اعلامی فوق، کمتر از مبلغ واقعی است که در این صورت مابه التفاوت مطالبه خواهد شد.
تبصره 1: تا زمان دسترسی سیستمی سازمان امور مالیاتی به پروانه ساخت و گواهی پایان کار ازطریق مراجع ذی ربط، دفتر اسناد رسمی موظف است با هدف ایجاد امکان تعیین ارزش معاملاتی ملک، ضمن استعلام از سازمان مذکور، تمام اطلاعات مورد نیاز جهت محاسبه مالیات و همچنین پروانه ساخت و گواهی پایان کار به همراه شماره همراه معتبر و متعلق به مودی را نیز ارسال نماید.
تبصره 2: سازمان امور مالیاتی، ضمن ارسال پاسخ استعلام به دفتر اسناد رسمی، میزان مالیات تعیین شده را در کارپوشه الکترونیکی مودیان درج و از طریق پیامک به مودی اطلاع رسانی می‌نماید.
2
2- دفاتر اسناد رسمی، مالیات هرگونه نقل وانتقال انجام شده موضوع ماده 4 قانون یادشده را دریافت مینمایند، مگر اینکه بنا به اعلام ذی نفع، معامله از مصادیق معاملات موضوع مواد 66 یا 119 قانون مالیاتهای مستقیم، معاملات غیرمشمول یا معاف باشد، که در این صورت، دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت معامله، موضوع را با اولویت روش سیستمی از اداره امور مالیاتی ذیربط برای تایید صحت موضوع، استعلام نمایند.
در هرصورت، دفاتر اسناد رسمی بنا به درخواست مودی و بدون انجام استعلام موارد فوق الذکر، نسبت به اخذ مالیات موضوع ماده 4 قانون و ثبت سند رسمی اقدام مینمایند.
3
3- چنانچه نقل و انتقال قطعی املاک، به صورت معاوضه دو ملک باشد، هریک از متعاملین میبایست مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک مورد واگذاری خود را بر اساس ماده (4) قانون یادشده، پرداخت نمایند.
چنانچه ملک، دارای حق واگذاری محل نیز باشد، وجوه دریافتی اعلامی انتقال دهنده بابت ارزش حق واگذاری محل با رعایت تبصره (1) ماده فوق، مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
درصورت عدم اعلام وجوه دریافتی بابت انتقال حق واگذاری محل، مقررات تبصره (1) ماده (4) قانون، لازم الاجرا است.
4
4- تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی ناظربر اجرای حکم:
الف) ماده (34) قانون مالیاتهای مستقیم با موضوع تکلیف به اخذ گواهی مالیاتی برای ثبت تقسیم نامه یا هر نوع معامله وراث راجع به اموال و دارایی‌های متوفی،
ب) ماده (54 مکرر) قانون مذکور با موضوع تکلیف به اخذ گواهی مالیاتی برای ثبت انتقال قطعی واحدهای مسکونی خالی،
ج) احکام مندرج در قوانین بودجه کل کشور ناظربر اخذ گواهی مالیاتی مربوط، ازجمله حکم جزء (4) بند (ذ) تبصره (6) قانون بودجه سال 1403 کل کشور با موضوع اخذ گواهی مالیاتی قبل از ثبت سند املاک گران قیمت،
کماکان به قوت خود باقی است. بنابراین تا قبل از وصول گواهی‌های فوق، ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نخواهد بود.
5
5- در صورت اعتراض مودی نسبت به مالیات تعیین شده، اعتراض وی از سوی دفتر اسناد رسمی از حیث اشتباه در درج و ارسال اقلام اطلاعاتی، بررسی و اقدام لازم صورت می‌پذیرد.
6
6- درصورتی که در هنگام ثبت سند اصلاحی، ملاک های اثرگذار بر میزان ارزش معاملاتی ملک، شامل: نوع مصالح و کاربری عرصه یا اعیان، مساحت اعیان و قدرالسهم از عرصه ملک، عرض معبر محل وقوع ملک، موقعیت جغرافیایی محل وقوع ملک (مانند: احداث بزرگراه یا قرار گرفتن ملک برِ میدان به موجب اجرای طرح تعریض معابر)، تعداد برِ ملک، تعداد طبقات، مساحت پارکینگ و انباری و قدمت ملک براساس سند اصلاحی، تغییر یابد، دفترخانه میبایست مجدداً نسبت به استعلام از سازمان امور مالیاتی، اقدام نماید.
همچنین در مورد حق واگذاری محل نیز درصورت تغییر قیمت اعلامی معامله از سوی ذی نفع درهنگام ثبت سند اصلاحی، استعلام مجدد از سازمان الزامی است.
تبصره 1: چنانچه صدور سند اصلاحی به موجب حکم مرجع قضایی باشد، دفتر اسناد رسمی ضمن استعلام از سازمان امور مالیاتی، نسبت به ارسال حکم، اقدام نماید.
تبصره 2: در هر صورت، چنانچه اصلاح سند رسمی، منحصراً متضمن تغییر هریک از متعاملین یا میزان سهم آنها نسبت به ملک مورد انتقال باشد و انتقال دهنده نسبت به پرداخت مالیات اقدام نماید، نیازی به استعلام مجدد از سازمان امور مالیاتی نخواهد بود، لکن ارسال اطلاعات تغییر یافته به نحو مقتضی برای سازمان امور مالیاتی ضروری است.
7
7- در صورت پرداخت مالیات توسط ذینفع و عدم ثبت معامله، چنانچه مصوبات جدید کمیسیونهای تقویم املاک موضوع ماده (64) قانون مالیاتهای مستقیم ازطریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سایر طرق به دفاتر اسناد رسمی، اطلاع رسانی شده باشد، دفاتر مذکور پیش از ثبت سند، نسبت به استعلام مجدد اقدام نماید.
8
8- در راستای اجرای حکم مالیاتی مندرج در تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت، میزان مالیات متعلقه برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه (270 روز) پس از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک، تنظیم می شود.
تبصره 1- مفاد این بند صرفاً در خصوص وکالت بلاعزلِ انتقال مالکیت است، لذا به تنظیم وکالت بلاعزل ناظر بر مواردی که متضمن انتقال تنها حق واگذاری محل یا صرفاً انتقال منافع باشد، تسری ندارد.
تبصره 2- چنانچه ملکی که برای آن، سند وکالت بلاعزل تنظیم میشود، متضمن انتقال حق واگذاری محل نیز باشد، درصورتی که سند انتقال آن قبل از نه ماه (270 روز) از تاریخ تنظیم وکالت نامه تنظیم شود، ثبت سند انتقال، بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل وانتقال و صرفاً با پرداخت مالیات حق واگذاری محل، انجام می شود.
تبصره 3- با عنایت به اطلاق تبصره 2 ماده 1 قانون الزام به ثبت، مفاد این بند به کلیه اموال غیرمنقولی که برای آنها سند مالکیت رسمی صادر شده است (اعم از مواردی که صدور سند رسمی، قبل یا بعد از تاریخ 1403/04/02 باشد) تسری دارد.
9
9- در کلیه مواردی که مودی به مالیات تعیین شده معترض باشد یا درخواست استرداد مالیات یا ادعای شمول ماده 66 قانون مالیات های مستقیم نسبت به ملک مورد معامله خود را داشته باشد یا به هر نحوی خود را مشمول مالیات نداند مقتضی است به اداره امور مالیاتی مربوطه هدایت گردند.
سوالات متداول
برای انتقال عین (عرصه و اعیان)، نرخ ۵ درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی است. برای حق واگذاری محل، نرخ ۲ درصد بر اساس وجوه دریافتی اعلامی مالک است؛ مشروط بر اینکه این مبلغ کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی نباشد.
بله، سازمان امور مالیاتی مجاز به مطالبه مالیات مازاد نیست؛ مگر در مواردی که با حکم قطعی مراجع قضایی احراز شود مبلغ اعلامی مؤدی کمتر از واقعیت بوده است.
بله، مالیات آن معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. اگر ظرف ۹ ماه (۲۷۰ روز) سند رسمی انتقال بر اساس همان وکالت تنظیم شود، نیازی به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال نیست.
هر یک از متعاملین باید مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک مورد واگذاری خود را پرداخت نمایند.
راهنمای انجام تکالیف قانونی دفاتر اسناد رسمی و مؤدیان در ثبت معاملات غیرمنقول
- استعلام و ارسال اطلاعات
دفاتر اسناد رسمی موظفند ضمن استعلام از سازمان امور مالیاتی، تمام اطلاعات مورد نیاز برای محاسبه مالیات، پروانه ساخت، گواهی پایان کار و شماره همراه متعلق به مؤدی را ارسال نمایند.
- اطلاع‌رسانی مالیاتی
سازمان امور مالیاتی پاسخ استعلام را ارسال کرده و میزان مالیات تعیین‌شده را در کارپوشه الکترونیکی مؤدی درج و از طریق پیامک به او اطلاع می‌دهد.
- رسیدگی به اعتراضات
اگر مؤدی نسبت به مبلغ مالیات تعیین‌شده معترض باشد، دفتر اسناد رسمی صرفاً می‌تواند از حیث اشتباه در درج اقلام اطلاعاتی بررسی کند. در صورت وجود ادعاهای دیگر (مانند شمول معافیت‌ها یا درخواست استرداد)، مؤدی باید مستقیماً به اداره امور مالیاتی مربوطه مراجعه نماید.
- شرایط ثبت اسناد اصلاحی
در صورت تغییر معیارهای موثر بر ارزش معاملاتی (مانند تغییر کاربری، متراژ یا تعداد طبقات) در سند اصلاحی، استعلام مجدد از سازمان الزامی است. اما اگر اصلاح فقط در تغییر متعاملین یا میزان سهم آنها باشد، نیازی به استعلام مجدد نیست.
- رعایت تکالیف خاص (گواهی‌های مالیاتی)
دفاتر اسناد رسمی همچنان مکلفند علاوه بر مالیات موضوع این قانون، گواهی‌های مالیاتی خاص (مانند گواهی مالیات بر ارث، مسکن خالی یا املاک گران‌قیمت) را پیش از ثبت سند دریافت نمایند.
