نوع: بخشنامه
شماره: 211/7256/27557
تاریخ صدور: 1382/05/26
مرجع تصویب: رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
متن اصلی بخشنامه شماره 211/7256/27557 سازمان امور مالیاتی کشور
با توجه به اعلام نظر کمیسیون محترم اقتصادی مجلس شورای اسلامی؛ مقررات تبصره 11 الحاقی به ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1380/11/27 مورد بررسی مجدد کارشناسی قرار گرفت و بدینوسیله مفاد جزء ب بند 5 بخشنامه شماره 35481 مورخ 1381/06/19 اصلاح و جهت رعایت آن نسبت به مالیات عملکرد سال 1381 و بعد متذکر می‌گردد:
درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می‌باشد، به این ترتیب چنانچه زیر بنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصاب‌های تعیین‌شده باشد، درآمد اجاره حاصل از مازاد نصاب‌های مزبور با رعایت تبصره 3 ماده 53 قانون مذکور، مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد. توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد، می‌تواند با انتخاب خود، مجموعاً تا میزان حد نصاب‌های تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آن‌ها برخواردار گردد و هم‌چنین در احتساب زیر بنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمت‌های مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف شیشه‌ای، راه پله، زیر زمین‌های غیر مسکونی، جزء زیر بنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد. سایر موارد بخشنامه فوق الذکر به قوت خود باقی است.
سوالات متداول درباره معافیت مالیات اجاره و بخشنامه ۲۷۵۵۷
درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط کشور تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات معاف است.
خیر؛ طبق بخشنامه ۲۷۵۵۷، ملحقات و مشاعات ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد، نورگیرهای غیرمسقف، راه‌پله و زیرزمین‌های غیرمسکونی جزو زیربنای مفید منظور نمی‌شوند.
مالک می‌تواند به انتخاب خود، مجموعاً تا میزان حد نصاب‌های تعیین‌شده (۱۵۰ متر در تهران یا ۲۰۰ متر در شهرستان) از املاک خود را جهت برخورداری از معافیت معرفی کند.
چگونه مازاد حد نصاب معافیت مالیات اجاره را محاسبه کنیم؟
راهنمای گام به گام محاسبه بخش مشمول مالیات درآمد اجاره در صورتی که متراژ ملک بیش از حد نصاب‌های قانونی تبصره ۱۱ ماده ۵۳ باشد.
- کسر متراژ مشاعات و ملحقات از سند
ابتدا متراژ انباری خارج از واحد، پارکینگ، بالکن و راه‌پله را از کل متراژ کسر کنید تا «زیربنای مفید» ساختمان دقیقاً مشخص شود.
- اعمال حد نصاب معافیت مسکونی
متراژ مفید را با سقف قانونی مقایسه کنید؛ برای املاک تهران تا ۱۵۰ متر مربع و برای سایر نقاط کشور تا ۲۰۰ متر مربع را به عنوان بخش معاف تفکیک کنید.
- محاسبه مالیات مازاد نصاب با تبصره ۳ ماده ۵۳
درآمد حاصل از اجاره متراژ مازاد بر نصاب‌های مزبور را تعیین کرده و با رعایت کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها (تبصره ۳ ماده ۵۳)، مشمول مالیات مقرر قرار دهید.
لطفا نسبت به اینکه 150 متر معافیت در خصوص 2 نفر مالک یک ملک مشخص آیا به هر یک درصدی از 150 متر تعلق می گیرد یا هر یک 150 متر معافیت دارند؟
خیر؛ در ملک مشاع، معافیت ۱۵۰ مترمربع به‌صورت کامل و مستقل به هر یک از مالکین تعلق نمی‌گیرد. مطابق بخشنامه شماره ۲۱۱/۷۲۵۶/۲۷۵۵۷ مورخ ۱۳۸۲/۰۵/۲۶، در املاک مشاعی، معافیت مقرر «نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین» لحاظ می‌شود.
برای مثال، اگر یک واحد مسکونی در تهران ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید داشته باشد و دو نفر هرکدام مالک ۵۰ درصد آن باشند، سهم هر مالک ۷۵ مترمربع خواهد بود و معافیت هر یک بر مبنای سهم مشاعی وی اعمال می‌شود؛ بنابراین نمی‌توان برای هر دو مالک، جداگانه ۱۵۰ مترمربع معافیت در نظر گرفت.
البته در صورتی که هر مالک، علاوه بر این ملک، املاک مسکونی دیگری نیز داشته باشد، نحوه اعمال معافیت با توجه به مجموع املاک و مقررات مربوط، نیازمند بررسی دقیق وضعیت مالکیت و درآمد اجاره‌ای خواهد بود.