دستورالعمل
شماره :200/1400/517
تاریخ صدور: 1400/07/06
مرجع تصویب: رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
مقدمه
به منظور ایجاد وحدت رویه در خصوص نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی (مصوب 1399/09/05)، این دستورالعمل صادر می‌گردد.
بند 1
- طبق ماده 54 مکرر قانون، مبنای محاسبه و شمول مالیات بر اساس سال مالیاتی (یک سال شمسی) است.
- چنانچه مالک یا مالکان واحدهای مذکور اشخاص حقوقی با دوره‌های مالی میان‌دوره‌ای باشند، رسیدگی برابر سال مالیاتی شمسی انجام می‌گیرد، صرف‌نظر از تاریخ شروع و پایان دوره مالی آن‌ها.
بند 2
- ملاک احراز شرایط یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر، اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.
بند 3
- برای یک سال مالیاتی، واحد مسکونی زمانی به عنوان خانه خالی شناسایی می‌شود که بیش از 120 روز طی آن سال به ازای یک مالک، طبق اعلام سامانه ملی املاک، خالی از سکنه باشد.
- شناسایی واحد به عنوان خانه خالی در یک سال، به منزله شناسایی آن در سال بعد نیست.
- مثال: اگر واحدی در 120 روز پایان سال 1400 و 120 روز اول سال 1401 خالی باشد و باقی ایام دارای ساکن باشد، مشمول مالیات نخواهد شد.
بند 4
- در واحدهای مسکونی شراکتی با چند مالک، مالیات هر شریک نسبت به سهم مالکیت به صورت جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه می‌شود.
بند 5
- اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح جهت تشکیل پرونده و صدور اوراق مطالبه، بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه ملی املاک و اسکان تعیین می‌شود.
- در صورت عدم اعلام نشانی اصلی در سامانه، اداره امور مالیاتی بر اساس نشانی یکی از واحدهای اعلام شده در سامانه که متعلق به مالک یا مالکان است، به صورت سیستمی تعیین می‌شود.
- مگر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به سازمان امور مالیاتی به صورت سیستمی اعلام نماید؛ در این صورت، اداره امور مالیاتی ذی‌صلاح براساس نشانی اعلام شده تعیین می‌شود.
بند 6
- مالیات موضوع این ماده به ازای هر ماه بیش از ۱۲۰ روز در یک سال شمسی برای هر مالک محاسبه می‌شود و حداکثر به مدت ۸ ماه در سال قابل محاسبه است.
- این مالیات ماهیانه بوده و کسری ماه مشمول مالیات نمی‌باشد.
- برای محاسبه کسری ماه، مدت خالی بودن کل سال مبنا است؛ لذا حداکثر ۳۰ روز برای ۶ ماه اول و ۲۹ روز برای ۶ ماه دوم سال به عنوان کسری ماه در محاسبات منظور نمی‌شود.
بند 1-6
- شش ماه ابتدای سال مالیاتی (فصول بهار و تابستان) ۳۱ روزه و پنج ماه ابتدایی فصول پاییز و زمستان ۳۰ روزه و ماه اسفند هر سال ۲۹ یا ۳۰ روزه لحاظ می‌شود.
بند 7
- نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم برای اشخاص حقیقی به ازای هر ماه قابل اعمال است و مبنای محاسبه بر اساس جدول املاک مشابه تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی در اجرای ماده ۵۴ قانون پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها و استهلاکات است.
- مالیات محاسبه شده هر ماه با سایر ماه‌ها جمع نمی‌شود و فقط مالیات ماهیانه برای محاسبه مالیات نهایی جمع می‌گردد.
بند 1-7
- مالیات اشخاص حقوقی براساس نرخ ماده ۱۰۵ قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه می‌شود.
بند 8
- اعمال نرخ‌های ۱۲ برابر و ۱۸ برابر برای سال دوم، سوم و به بعد فقط در صورت توالی سال‌ها است و اگر سال‌هایی بین سال‌هایی که واحد مسکونی خالی اعلام شده فاصله باشد، مالیات سال جدید با نرخ سال اول محاسبه می‌شود.
- مثال: اگر واحدی در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی باشد ولی در سال ۱۴۰۱ خالی نباشد، مالیات در هر دو سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ با ضریب شش برابر محاسبه می‌شود.
بند 1-8
- ضرایب مالیاتی ماده ۵۴ مکرر برای مالک یا مالکان دارای بیش از ۵ واحد خالی، نسبت به کل واحدها، دو برابر می‌شود.
بند 2-8
- میزان مالکیت کمتر از ۶ دانگ در محاسبات موثر است.
- ضریب دو برابری مالیات برای مالکان بیش از ۵ واحد فقط چنانچه مالکیت آن‌ها حداقل ۳۰ دانگ (معادل ۵ واحد خالی) باشد قابل اعمال است.
- نمونه: اگر مالک در ۷ واحد مسکونی مالکیت کمتر از ۶ دانگ داشته باشد و مجموع مالکیتش کمتر از ۳۰ دانگ باشد، ضریب دو برابری اعمال نمی‌شود.
بند 3-8
- اگر در بخشی از سال مالک کمتر از ۶ واحد و در بخش دیگر ۶ یا بیشتر داشته باشد، ضریب دو برابری فقط در ماه‌هایی که دارای ۶ واحد یا بیشتر خالی بوده، اعمال می‌شود.
- اگر خالی بودن ۶ واحد به صورت تجمیعی موجب پر شدن یک ماه یا بیشتر شود، برای همان ماه ضریب دو برابری اعمال خواهد شد.
بند 9
- مهلت محاسبه مالیات پایان تیر ماه سال بعد برای هر سال خواهد بود و محاسبه به صورت سیستمی از طریق وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود.
- سازمان امور مالیاتی مالیات اعلام شده را به همراه امکان پرداخت الکترونیک، تا پایان تیر ماه سال بعد به مالک یا مالکان اطلاع می‌دهد.
- در صورت عدم پرداخت ظرف یک ماه، اوراق مطالبه در مهلت قانونی صادر و ابلاغ می‌شود.
بند 10
- واحدهای مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها که خالی اعلام شده‌اند، مشمول جریمه ۲۰٪ مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر خواهند بود.
بند 1-10
- براساس بند ۶ تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر، در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (تغییر اقامت یا خرید و فروش)، هر ماه تاخیر به صورت ماهیانه جریمه‌ای معادل مالیات سال اول ماده ۵۴ مکرر (۶ برابر مالیات اجاره ماهیانه) دارد.
- این مورد مانع مطالبه مالیات و جرایم موضوع ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر نیست.
بند 2-10
- صدور برگ مطالبه مالیات و جرایم مطابق ماده ۱۹۱ قانون مالیاتهای مستقیم و مقررات مربوط اعمال می‌شود.
بند 11
- برای هر شخص حقیقی یا حقوقی، یک برگ مطالبه مالیات صادر می‌شود که شامل تمام املاک مشمول مالیات، سهم مالکیت، ماخذ محاسبه مالیات و جمع مالیات مطالبه شده است.
بند 12
- درصورت دریافت اطلاعات جدید که باعث افزایش مالیات مطالبه شده قبلی شود، مالیات اضافی مطالبه می‌گردد.
بند 13
- در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر، مالیات مطابق برگ مطالبه از مالک مطالبه می‌شود. ابلاغ اوراق، اعتراض و مراحل دادرسی طبق قانون مالیات مستقیم می‌باشد.
بند 14
- در صورت عدم پرداخت، مالیات همراه با جریمه ماده ۱۹۰ قانون مالیاتهای مستقیم قابل وصول است و وصول هم می‌تواند در زمان تنظیم سند انتقال قطعی باشد.
بند 15
- اگر ظرفیت واحدهای مسکونی موجود در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر به نسبت تعداد خانوار برابر یا بیش از ۱/۲۵ برابر شود، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر نخواهند بود.
- این مورد مانع اجرای جریمه برای عدم ثبت در سامانه ملی املاک و اسکان نیست.
سوالات متداول کاربران درباره دستورالعمل محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی (دستورالعمل شماره ۲۰۰/۱۴۰۰/۵۱۷)
این دستورالعمل از سوی رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور صادر شده و به تبیین نحوه شناسایی، محاسبه و مطالبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم (اصلاحی ۱۳۹۹/۰۹/۰۵) به منظور ایجاد وحدت رویه در ادارات مالیاتی اختصاص دارد.
مبنای محاسبه، سال مالیاتی (یک سال شمسی) است و واحد مسکونی در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر زمانی خانه خالی شناخته می‌شود که بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان، بیش از ۱۲۵ روز طی سال خالی از سکنه باشد.
مالیات بر اساس ارزش اجاره املاک مشابه (پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها) محاسبه می‌شود. برای اشخاص حقیقی بر اساس نرخ‌های ماده ۱۳۱ و برای اشخاص حقوقی بر اساس ماده ۱۰۵ ق.م.م اعمال می‌گردد. همچنین اگر مالکی بیش از ۵ واحد خالی داشته باشد (حداقل مجموعاً معادل ۳۰ دانگ)، ضرایب مالیاتی او دو برابر می‌شود.
نحوه محاسبه و مطالبه مالیات بر واحدهای مسکونی خالی در اجرای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم
اگر به عنوان ممیز مالیاتی، کارشناس وصول مطالبات یا مشاور مالیاتی در فرآیند بررسی خانه‌های خالی فعالیت می‌کنید، رویه اجرایی زیر را به کار ببندید:
- احراز شرایط و مدت خالی بودن واحد از طریق سامانه ملی املاک و اسکان
اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان را بررسی کنید تا مشخص شود واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، در طول سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه بوده است یا خیر.
- محاسبه ماهانه مالیات و اعمال نرخ‌ها و ضرایب قانونی
مدت زمان خالی بودن مازاد بر ۱۲۰ روز را به صورت ماهیانه (بدون احتساب کسری ماه) محاسبه کنید. درآمد اجاره ماهیانه را بر اساس جدول املاک مشابه (ماده ۵۴) پس از کسر ۲۵٪ هزینه تعیین کرده و با توجه به شخص حقیقی یا حقوقی بودن مؤدی، نرخ‌های مربوطه را اعمال نمایید. توجه داشته باشید که ضرایب سنواتی (برای سال‌های دوم به بعد) صرفاً در صورت توالی سال‌ها و ضرایب افزایشی (دو برابر) صرفاً در صورت دارا بودن حداقل ۵ واحد خالی (معادل ۳۰ دانگ) اعمال شود.
- صدور اوراق مطالبه، مهلت پرداخت و پیگیری وصول
اطلاعات مالیات محاسبه‌شده را تا پایان تیر ماه سال بعد به همراه امکان پرداخت الکترونیک به مؤدی اعلام کنید. در صورت عدم پرداخت ظرف یک مهلت قانونی، برگ مطالبه صادر و ابلاغ نموده و در صورت عدم تسویه، مالیات را به همراه جرایم متعلقه (از جمله جریمه ماده ۱۹۰ و ۱۹۱) پیگیری و وصول نمایید.
