متن دستورالعمل ضوابط نحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل
نوع:
بخشنامه
شماره:
30/5/1258/17758
تاریخ صدور:
1371/04/23
مرجع تصویب:
معاون درآمدهای مالیاتی وزارت اقتصاد (پیش از تشکیل سازمان)
نظر به اینکه به موجب ماده 11 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 تغییراتی در نحوه محاسبه و وصول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل به عمل آمده با در نظر گرفتن سایر مقررات مربوط به فصل املاک مراتب زیر یادآوری می شود:
۱. ضوابط و نرخ‌های پلکانی نقل و انتقال قطعی املاک (بند ۱)
1) نقل و انتقال قطعی املاک: با توجه به اصلاح ماده 59 و حذف ماده 60 و تبصره های آن و نیز حذف ماده 62 قانون مالیات های مستقیم همکاران مالیاتی دقت خواهند نمود که از تاریخ اجرای ماده اصلاحی مزبور ( 1371/01/01) مالیات نقل و انتقالات قطعی املاک بدون در نظرگرفتن تاریخ تملک مالک، از ماخذ ارزش معاملاتی زمان انتقال و به نسبت سهم هر مال، به نرخ های مقرر در ماده 59 اصلاحی یعنی تا مبلغ 20000000 ریال به نرخ 4% و تا60000000 ریال نسبت به مازاد 20000000 ریال به نرخ 8% و نسبت به مازاد 60000000 ریال به نرخ 12% محاسبه و وصول خواهد شد در صورتی که ملک مورد معامله فاقد ارزش معاملاتی باشد ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت، ضمنا” چنان چه ملک در سنوات قبل دارای ارزش معاملاتی بوده ولی در سال انتقال برای آن ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد در این صورت آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده قبلی مناط اعتبار خواهد بود.
۲. ضوابط انتقال حق واگذاری محل و مبنای محاسبه مالیات آن (بند ۲ الف و ب)
2) انتقال حق واگذاری محل
الف – نظر به اینکه به موجب تبصره 1 ماده 59 اصلاحی تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل بر حسب نوع کاربری ملک و محل وقوع آن از لحاظ موقعیت تجاری سایر موارد موثر در ارزش آن طبق آئین نامه ای خواهد بود که در سه ماهه اول هر سال توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی تهیه و اعلام خواهد شد، لذا بدیهی است با اجرای مفاد تبصره یک مزبور و پس از تعیین ارزش معاملاتی حق واگذاری محل ارزش مزبور مبنای محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل از طرف مالک عین یا صاحب حق به نرخ های مقرر در ماده 59 اصلاحی قرار خواهد گرفت البته تا تعیین و ابلاغ آئین نامه مذکور و اعلام ارزش معاملاتی حق واگذاری محل وجوه دریافتی مالک و یا صاحب حق بابت انتقال حق واگذاری محل طبق قسمت اخیر تبصره ماده 59 اصلاحی مزبور ماخذ محاسبه و وصول مالیات به نرخ های مقرر در ماده 59 یاد شده خواهد بود.
ب – توجه خواهند داشت که با حذف ماده 73 و تبصره های آن و ماده 79 و تبصره آن از اول سال جاری نحوه محاسبه مالیات انتقال حق واگذاری محل اعم از اینکه انتقال دهنده مالک عین بوده و یا مالکیتی نسبت به عین نداشته باشد، (مانند مستاجر صاحب حق واگذاری محل) یکسان گردیده و طبق نرخ های مقرر در ماده 59 اصلاحی مذکور خواهد بود.
۳. نحوه محاسبه نقل و انتقال قطعی ملک توام با حق واگذاری محل (بند ۳ الف و ب)
3) نقل و انتقال قطعی ملک توام با حق واگذاری محل:
الف – چنان چه ملک مورد معامله توام با حق واگذاری محل انتقال داده شود در این صورت میبایستی ارزش معاملاتی حق واگذاری محل و یا وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل (حسب مورد) به شرح مذکور در بند 2 فوق الذکر با رعایت تبصره های 1 و 2 ماده 59 اصلاحی به ارزش معاملاتی ملک اضافه شده و یک جا ماخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق به نرخ های فوق الذکر قرارگیرد.
ب – تا تعیین و اعلام آئین نامه موضوع تبصره یک الحاقی به ماده 59 اصلاحی در مواردی که مبلغ مورد معامله بابت عین ملک و حق واگذاری محل تفکی نشده باشد برای تعیین وجوه مربوط به حق واگذاری محل بایستی ضمن تعیین ارز روز ملک مورد معامله توام با حق واگذاری محل و مقایسه آن با ارزش روز همان ملک با فرض نداشتن موقعیت تجار (بدون توجه به ارزش معاملاتی ملک) مابه التفاوت حاصل که همان مبلغ بابت موقعیت تجاری ملک (حق واگذاری محل) می باشد به ارزش معاملاتی ملک اضافه و به شرح مذکور در قسمت الف این بند ماخذ محاسبه و وصول مالیات متعلق قرارگیرد. به طور مثال چنان چه دریافتی مالک بابت ملکی که متضمن موقعیت تجاری نیز بوده و ارزش معاملاتی ملک آن شش میلیون ریال است کلا” سی میلیون ریال و ارزش روز ملک مزبور با فرض نداشتن موقعیت تجاری 20000000 ریال باشد در این صورت از مبلغ دریافتی مزبور 10000000 ریال آن (10000000= 20000000- 30000000) مربوط به حق واگذاری محل خواهد بود که البته رقم اخیر الذکر با ارزش معاملاتی ملک جمع و 16000000 ریال یک جا ماخذ محاسبه و مطالبه مالیات به نرخ های مذکور در ماده 59 اصلاحی قرار خواهد گرفت. بدیهی است که در مالکیت های مشاع همان طور که فوقا” نیز اشاره گردید باید سهم هر مالک جداگانه ماخذ محاسبه و وصول مالیات قرارگیرد.
۴. واگذاری سایر حقوق مالکین نسبت به املاک و حق رضایت ارباب (بند ۴)
4) با توجه به اصلاح ماده 78 قانون مالیات های مستقیم راجع به واگذاری سایر حقوق مالکین عین نسبت به املاک (غیر از مواردی که ضمن مواد 53 تا 77 ذکر شده است) از قبیل حق رضایت دریافتی مالک موقع رد و بدل شدن محل مورد واگذاری بین مستاجرین، نظایرآن ها (دریافتی مالک در هر مورد به نرخ های مذکور در ماده 59 اصلاحی ماخذ محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت.
۵. ضرورت و تشریفات صدور گواهی انجام معامله ماده ۱۸۷ و بررسی خلاصه معاملات (بند ۵)
5) با توجه به اینکه گواهی انجام معامله موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 پس از وصول بدهی های مالیاتی مربوط به مورد معامله وسیله حوزه مالیاتی ذیربط صادر می گردد بدیهی است که ذکر رقم حق واگذاری محل در گواهی های صادره مزبور که مبنای محاسبه مالیات مربوط قرار گرفته از نظر مقررات مالیاتی ضرورتی نخواهد داشت. البته حوزه های مالیاتی باید توجه داشته باشند که فهرست خلاصه معاملات واصله در اجرای ماده 185 قانون یاد شده توسط صاحبان دفاتر اسناد رسمی و به طورکلی نقل و انتقالات انجام شده در محدوده آن ها باید به موقع رسیدگی و چنان چه احیانا” با توجه به مبلغ مذکور در سند بابت انتقال حق واگذاری محل و یا به هر نحوه دیگر مالیاتی قابل مطالبه باشد طبق مقررات اقدام لازم معمول دارند.
۶. فرمول تسهیم مالیات عرصه و اعیان در محاسبات مالیات بساز و بفروشی (بند ۶)
6) در اجرای مقررات ماده 77 اصلاحی نیز مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مورد انتقال بایستی به نسبت ارزش معاملاتی عرصه و اعیان تقسیم و مالیات متعلق به اعیان در احتساب مالیات بساز و بفروشی منظورگردد، به عنوان مثال چنان چه ارزش معاملاتی عرصه و اعیان ملک مورد انتقال به ترتیب 36000000 و 28000000ریال باشد کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق 4480000 ریال و مالیات متعلق به اعیان و قابل کسر از مالیات بساز و بفروشی طبق محاسبه ذیل مبلغ 1960000 ریال خواهد بود.
$$\text{مالیات متعلق به اعیان} = \frac{28,000,000 \times 4,480,000}{64,000,000} = 1,960,000 \text{ ریال}$$
