متن کامل ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک (پیوست بخشنامه شماره ۲۱۳/۱۷۹۵/۷۴۱۲ -پ)

مشخصات و شناسنامه سند قانونی

نوع: بخشنامه (پیوست اجرایی)
شماره: ۲۱۳/۱۷۹۵/۷۴۱۲ -پ
تاریخ صدور: ۱۳۸۶/۰۲/۰۴
مرجع تصویب: معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی کشور
موضوع: ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک (ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم)

ضوابط اجرائی ارزش اجاری املاک

رعایت دقیق کلیه نکات ذیل برای محاسبه ارزش اجاری هر واحد از املاک ضروری است:

قسمت اول: ارزش اجاری انواع املاک

املاک مسکونی:

ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران یا 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقیمانده هر واحد مطابق جدول ارزش اجاری قابل محاسبه می باشد.

تبصره: در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می تواند به انتخاب خود مجموعاً تا حد نصابهای مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم (150 متر در تهران یا 200 متر در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید بدیهی است چنانچه مالک بخواهد به طور همزمان از معافیت مذکور در تهران و سایر نقاط استفاده نماید هر متر معافیت تهران معادل 34/1 متر معافیت سایر نقاط می باشد.

املاک تجاری:

ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه می باشد.

در صورتی که مال الاجاره دریافتی فقط بابت اجاره ملک باشد برابر 20% ارزش تعیین شده در جدول.
در صورتی که اجاره دهنده واحد تجاری صرفاً صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) و یا توأما صاحب ملک و حق واگذاری محل باشد:
- الف- تا مساحت 20 متر مربع هفت برابر ارزش تعیین شده در جدول.
- ب- تا مساحت 50 متر مربع مازاد بر 20 متر مربع چهار برابر ارزش تعیین شده در جدول.
- ج- مازاد بر مساحت 50 متر مربع دو برابر ارزشهای تعیین شده در جدول.

املاک اداری:

ارزش اجاری املاک اداری دو برابر ارزشهای تعیین شده در جدول.

املاک کشاورزی:

د: ارزش اجاری املاک زراعی برابر 2% و باغات و پرورش گل و گیاه برابر 4% ارزشهای تعیین شده در جدول.
ج: ارزش اجاری املاک مربوط به امور دامپروری، دامداری، پرورش ماهی و طیور برابر 20% ارزشهای تعیین شده در جدول.

سایر املاک:

ارزش اجاری املاک آموزشی، ورزشی، بهداشتی، صنعتی، انبار عمومی، پارکینگ عمومی و… برابر با 75% ارزشهای تعیین شده در جدول.

قسمت دوم: تعدیلات لازم در ارزش اجاری املاک:

۱. در ساختمانهای مسکونی و اداری بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر 1.5% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول به آن اضافه شود.

۲. در ساختمانهای مسکونی و اداری پایین تر از همکف و یا واقع در زیر زمین 15% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

۳. در ساختمانهای تجاری به ازاء هر طبقه بالاتر یا پایین تر از همکف5% و حداکثر 20% ارزش محاسبه شده طبق قسمت اول از آن کسر شود.

۴. به ازاء هر سال قدمت ساختمان ( با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف 20 سال نسبت به سال محاسبه ارزش اجاری 2% از ارزش محاسبه شده، کسر شود.

۵. املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود ارزش اجاری احتسابی اثاثیه یا ماشین آلات مذکور به ارزش اجاری ماهیانه ملک که طبق دستورالعمل مذکور محاسبه می شود اضافه گردد.

سایر توضیحات:

۱. ارزشهای اجاری تعیین شده در این دفترچه مربوط به اجاره ماهیانه هر متر مربع زیر بنای مفید می باشد بالکن، تراس و نور گیرهای غیر مسقف و پارکینگ و انباری غیر مسکونی خارج از آپارتمان، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیر زمینهای غیر مسکونی، محل نصب تاسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان جزء زیر بنای مفید محسوب نمی شود.

۲. در اجاره داری دست دوم املاک که از ارائه سند رسمی خودداری شود درآمد مشمول مالیات (مابه التفاوت دریافتی و پرداختی) معادل 10% ارزش اجاری است که طبق این دستورالعمل محاسبه می شود.

۳. تسهیلات موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیاتهای مستقیم فقط مختص املاک مسکونی واجاره به منظور سکونت می باشد.

بخش متمم / ضوابط ثانویه ابلاغی

رعایت دقیق کلیه نکات ذیل برای محاسبه ارزش اجاره املاک ضروری است:

۱. ارزش اجاره املاک مسکونی دارای زیر بنای مفید تا یکصد متر مربع برابر ارزشهای تعیین شده جدول پیوست.

تا میزان یکصد و پنجاه متر مربع مازاد بر یکصد متر مربع 85% ارزشهای تعیین شده جدول.
تا میزان دویست متر مربع مازاد بر یکصد و پنجاه متر مربع 70% ارزشهای تعیین شده جدول.
تا میزان سیصد متر مربع مازاد بر دویست متر مربع 55% ارزشهای تعیین شده جدول.
مازاد بر سیصد متر مربع 40% ارزشهای تعیین شده جدول.

۲. ارزش اجاره املاک با کسر دو درصد به ازای هر سال قدمت ساختمان نسبت به سال 1377به ماخذ ارزشهای تعیین شده در جدول پیوست محاسبه شود مشروط به اینکه ارزش اجاری ملک مذکور کمتر از هفتاد درصد ارزش تعیین شده نگردد.

۳. در تعیین ارزش اجاره املاک دارای تأسیسات استخر،جکوزی و سونا(اعم از خشک و بخار) به ازای هر یک سه درصد به ارزش اجاره هر متر مربع اضافه می شود.

۴. در ساختمانهای مسکونی بیش از چهار طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقات پنجم به بالا مشروط به دارا بودن آسانسور به ازای هر طبقه بالاتر دو درصد و حداکثر بیست درصد ارزشهای تعیین شده در جدول به آن اضافه شود.

۵. ارزش اجاره املاک واقع در کوچه های با عرض چهار متر و کمتر و یا فاقد پارکینگ مسقف با کسر پانزده درصد ارزش اجاری تعیین شده در جدول محاسبه شود.

۶. ارزش اجاره املاک مسکونی پایین تر از همکف و یا واقع در زیر زمین با کسر بیست و پنج درصد ارزش اجاره تعیین شده در جدول محاسبه شود.

۷. ارزش اجاره املاکی که حدی از آن به نهر عمومی،رودخانه،کانال، مسیل و املاک مزروعی محدود شده و یا مجاور بزرگراه باشد با کسر پانزده درصد ارزشهای تعیین شده در جدول محاسبه گردد.

۸. ارزش اجاره املاکی که عرصه آن اوقافی است با کسر پنج درصد ارزشهای تعیین شده در جدول محاسبه گردد.

۹. ارزش اجاره املاک تجاری در صورتی که حق واگذاری محل متعلق به مستاجر باشد بیست درصد و در صورت تعلق حق واگذاری محل به موجر تا مساحت (20) متر مربع ده برابر،تا مساحت (50) متر مربع مازاد بر (20) متر مربع دو برابر و مازاد مساحت(50) متر مربع برابر ارزشهای تعیین شده در جدول و با رعایت مقررات بند(2) برای منظور نمودن قدمت ساختمان و بند(5) واحدهای تجاری واقع در کوچه های با عرض چهارمتر و کمتر محاسبه شود.

۱۰. ارزشهای اجاره املاک تجاری تعیین شده در بند فوق برای طبقه همکف در ساختمانهای تجاری و برخیابان و برکوچه بوده و برای هر طبقه بالاتر و پایین تر از همکف پنج درصد از ارزش مذکور کسر شود مشروط بر اینکه میزان این کاهش بیشتر از بیست درصد نگردد.

۱۱. ارزشهای اجاره املاک دارای کاربری اداری در صورتی که حق واگذاری محل متعلق به مستاجر باشد بیست درصد و در صورت تعلق حق واگذاری محل به موجر سه برابر ارزشهای تعیین شده در جدول و با رعایت مقررات بند (2) برای منظور نمودن قدمت ساختمان و بند(5) واحدهای اداری واقع در کوچه های با عرض چهارمتر و کمتر محاسبه گردد.ضمناً در ساختمانهای اداری بیش از چهار طبقه(بدون احتساب زیر زمین و پیلوت)از طبقات پنجم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر دو درصد و حداکثر بیست درصد ارزشهای تعیین شده در جدول به آن اضافه شود.

۱۲. ارزش اجاره املاکی که به امور آموزشی،ورزشی و بهداشتی اختصاص یافته با کسر سی درصد ارزشهای تعیین شده در جدول محاسبه شود.

۱۳. ارزش اجاره املاکی که به امور صنعتی،انبار و پارکینگ عمومی مسقف اختصاص یافته با کسر بیست درصد ارزشهای تعیین شده در جدول محاسبه شود.(پارکینگ های عمومی غیر مسقف بر مبنای ارزشهای تعیین شده به ازای هر متر مربع عرصه و با کسر بیست درصد ارزشهای مذکور محاسبه شود.)

۱۴. ارزش اجاره املاکی که به امور دامپروری،دامداری،پرورش ماهی و طیور اختصاص یافته از ماخذ بیست درصد ارزشهای تعیین شده محاسبه گردد.

۱۵. ارزش اجاره زمینهای کشاورزی از مأخذ یک درصد و ارزش اجاره باغات از مأخذ دو درصد ارزشهای تعیین شده در جدول بابت هر متر مربع عرصه آنها محاسبه گردد.

۱۶. در تمام موارد فوق مجموع کاهش ارزشهای تعیین شده برای هر ملک،فارغ از میزان افزایش موردی آن از شصت درصد ارزشهای تعیین شده بیشتر نخواهد بود.

۱۷. ارزشهای اجاره تعیین شده در جدول بطور متوسط برای هر بلوک مجموعه ارزش معاملاتی املاک تهران در نظر گرفته شده و مربوط به هر متر مربع زیر بنای مفید در هر ماه می باشد.

بالکن،تراس و نورگیرهای غیر مسقف یا با شیشه ای و مشاعات ساختمان و پارکینگ و انباریهای غیر مسکونی خارج از آپارتمان جزء زیر بنای مفید منظور نخواهد شد.