نوع: بخشنامه
شماره: 200/49108/د
تاریخ صدور: 1403/07/10
مرجع صدور: رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
مقدمه
نظر به ابهامات مطرح‌شده در زمینه اجرای ماده (6) آیین‌نامه اجرایی موضوع تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394/04/31، به‌ویژه برای فعالان حوزه ساخت و فروش ساختمان درباره این موضوع که:
«ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصره‌های آن هستند.»
موارد زیر جهت ایجاد وحدت رویه ابلاغ می‌گردد:
بند 1: تغییرات پس از صدور پروانه اولیه
1- چنانچه تاریخ صدور پروانه ساخت اولیه قبل از سال 1395 باشد، هرگونه تغییر کاربری، تغییر مالکیت یا تمدید مهلت ساخت که منجر به صدور پروانه اصلاحی گردد، موجب شمول مقررات ماده (77) نخواهد بود.
بند 2: افزایش متراژ بنا پس از سال 1395
2- در صورتی که پروانه اولیه قبل از سال 1395 صادر شده باشد، اما از ابتدای سال 1395 به بعد و از طریق اصلاح همان پروانه، متراژ بنا افزایش یابد:
درآمد ناشی از ساخت و فروش نسبت به متراژ اضافه‌شده، مشمول مقررات ماده (77) خواهد بود.
بند 3: مشارکت در ساخت (مالک زمین و سازنده)
3- در پروژه‌های مشارکتی میان مالک زمین و سازنده که طبق مقررات مشمول مالیات ماده (77) شناخته می‌شوند، موارد زیر الزامی است:
- درآمد مشمول مالیات سازنده بر مبنای:
- ارزش روز عرصه در زمان فروش (طبق ماده 64 قانون)،
- یا قیمت قدرالسهم عرصه در تاریخ قرارداد مشارکت
- در مورد مالک زمین نیز:
- قیمت قدرالسهم عرصه
- همراه با هزینه‌های مربوط به سهم مالک از بنا
پس از تعیین درآمد مشمول مالیات، مالیات متعلقه محاسبه و مطالبه خواهد شد.
بند 4: پرونده‌های در حال رسیدگی
4- در کلیه پرونده‌های مالیاتی که در فرآیند حسابرسی یا دادرسی قرار دارند، اجرای مقررات براساس این بخشنامه الزامی است.
سوالات متداول
خیر، طبق بند ۱ این بخشنامه، تمدید مهلت ساخت که منجر به صدور پروانه اصلاحی شود، موجب شمول مقررات ماده ۷۷ نخواهد بود.
برای سازنده، درآمد مشمول مالیات بر مبنای ارزش روز عرصه یا قیمت قدرالسهم عرصه در قرارداد مشارکت (هرکدام بیشتر باشد) به‌علاوه هزینه‌های ساخت، محاسبه می‌شود. برای مالک نیز طبق مقررات ماده ۱۲ آیین‌نامه اجرایی عمل خواهد شد.
راهنمای تعیین وضعیت مشمولیت مالیاتی ساختمان‌ها بر اساس تاریخ پروانه
- بررسی تاریخ پروانه اولیه
تاریخ صدور پروانه ساختمانی اولیه خود را استخراج کنید. اگر قبل از سال ۱۳۹۵ است، به مرحله ۲ بروید؛ در غیر این صورت (سال ۱۳۹۵ به بعد)، ساختمان شما مشمول مقررات ماده ۷۷ است.
- بررسی پروانه‌های اصلاحی
در صورت وجود پروانه قبل از سال ۱۳۹۵، بررسی کنید که آیا بعد از این سال، افزایش متراژ بنا داشته‌اید؟
اگر خیر: ساختمان مشمول ماده ۷۷ نیست.
اگر بله: فقط بخش اضافه‌شده مشمول مالیات است. - ارجاع به پرونده‌های جاری
اگر پرونده مالیاتی شما در فرآیند حسابرسی یا دادرسی قرار دارد، از ممیز مالیاتی خود بخواهید که بر اساس این بخشنامه (بند ۴) نسبت به اصلاح محاسبات اقدام نماید.
