نقل و انتقال املاک شرکتهای دولتی از ابتدای سال ۱۳۸۱ و رفع ابهام مالیات بر درآمد املاک طبق قانون مالیاتهای مستقیم
نقل انتقال املاک شرکتهای دولتی از ابتدای 1381 و توضیحاتی درخصوص رفع ابهام از بخش مالیات بر درآمد املاک
با توجه به ماده 273 الحاقی به قانون مالیاتهای مستقیم (موضوع ماده 133 قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1380/11/27) مبنی بر اجرای قانون مذکور از اول سال 1381 و به منظور اجرای صحیح مقررات اصلاحی فصل اول از باب سوم قانون مزبور (مالیات بر درآمد املاک) و ایجاد وحدت رویه موارد زیر را اعلام تا به مورد اجرا گذارده شود:
1- با توجه به حذف تبصره ماده 52 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366، نقل و انتقال املاک شرکتهایی که تمام سرمایه آنها بطور مستقیم یا با واسطه متعلق به دولت است از اول سال 1381 بر اساس نرخهای مقرر در ماده 59 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380، مشمول مالیات مقطوع می‌باشد و با توجه به مفاد ماده 76 قانون مذکور وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.
2- با توجه به مفاد ماده 2 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم و تبصره (2) ذیل آن، نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها بوسیله دولت تامین می‌شود و شهرداریها در زمره فعالیتهای اقتصادی محسوب نگردیده و مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک نمی‌باشد.
3- به صراحت تبصره 1 ماده 53 اصلاحی مورخ 27/11/1380 قانون مالیاتهای مستقیم، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک، به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.
در صورتیکه برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود.
4- به موجب تبصره 10 اصلاحی ماده 53 از ابتدای سال 1381 کلیه واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن اعم از شرکتهای دولتی، خصوصی و تعاونی که قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، طبق اسناد و مدارک مثبته و به موجب قرارداد به اشخاص واگذار می‌گردد، مادام که در تصرف خریدار می‌باشد، مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد در مدت مذکور (فاصله زمانی از تاریخ تصرف تا زمان تنظیم سند رسمی) اجاری تلقی نمی گردد و به هنگام نقل و انتقال قطعی و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی مطالبه مجدد مالیات نقل و انتقال مورد نخواهد داشت. در این رابطه توجه واحدهای مالیاتی را به نکات ذیل جلب می نماید:
الف- تبصره 10 اصلاحی ماده 53 یاد شده صرفاً ناظر به واحدهای مسکونی است که توسط شرکتهای سازنده مسکن از ابتدای سال 81 به بعد واگذار و توسط خریدار تصرف شده یا بشود، بنابراین واگذاری و تصرفات قبل از سال 1381 مشمول مقررات قانون مالیاتهای مستقیم قبل از اصلاحی مصوب 27/11/80 خواهد بود.
ب- با توجه به عبارت «از نظر مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد» مذکور در قسمت اخیر تبصره یاد شده، چنانچه خریدار اولیه واحد مربوط را به اجاره واگذار نماید، همانند مالک، مشمول مالیات اجاره املاک خواهد بود.
5- در اجرای تبصره 11 الحاقی به ماده 53 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380 موارد زیر مورد توجه قرار گیرد:
الف- مجتمع‌های مسکونی دارای ضوابط الگوی مصرف مسکن:
مالکان مجتمع‌های مسکونی (اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی) دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنابه اعلام وزارت مسکن و شهرسازی احداث شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می باشند و تغییر احتمالی الگوی مزبور بعد از ساخت موجب قطع معافیت مالکینی که الگوی مصرف مسکن را در زمان ساخت رعایت نموده اند نخواهد شد.
ب- سایر املاک مسکونی:
درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می باشد. به این ترتیب چنانچه زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصابهای تعیین شده باشد، درآمد اجاره حاصل از مازاد نصابهای مزبور با رعایت تبصره 3 ماده 53 قانون مذکور، مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد.
توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد، می تواند با انتخاب خود، مجموعاً تا میزان حد نصابهای تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آنها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمتهای مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف شیشه ای، راه پله، زیرزمین های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.
سایر موارد بخشنامه فوق الذکر به قوت خود باقی است.
ج- استفاده مالکین مذکور در بند «ب» فوق از معافیت مربوط موکول به ارائه اسناد و مدارک مالکیت و حسب مورد گواهی پایان کار یا صورتجلسه تفکیکی که مشخص کننده زیربنای مفید ملک باشد خواهد بود. در صورتی که اسناد و مدارک رسمی ملک و سایر مدارک تسلیمی مودی، زیربنای مفید آنرا مشخص ننماید، میزان زیربنای مفید ساختمان براساس اعلام کتبی مودی مورد پذیرش خواهد بود مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.
ضمناً ادارات امور مالیاتی موظفند به منظور جلوگیری از استفاده مکرر مودیان بیش از حد نصاب معافیت مقرر برای تهران و سایر نقاط، ظرف مدت 10 روز پس از اعمال معافیت مقرر نسبت به هر مودی، و ضمن اخذ تعهد از نامبرده (مبنی بر عدم استفاده از معافیت) مشخصات کامل وی و ملک یا املاک اجاری مربوط را برای اقدامات بعدی به اداره اطلاعات و خدمات مالیاتی شهر یا مرکز استان ذیربط ارسال دارند.
ادارات مذکور نیز در صورت احراز استفاده بیش از یک معافیت مذکور مراتب را سریعاً جهت مطالبه مالیات و جرائم متعلقه در مهلت قانونی به اداره امور مالیاتی که مودی از معافیت مضاعف استفاده نموده است منعکس نمایند.
6- با توجه به مقررات ماده 273 از تاریخ اجرای قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380، معافیت مالیاتی موضوع ماده 11 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 24/3/1377 و معافیت مالیاتی خوابگاههای دانشجویی و کلیه مقررات مغایر به استثنای احکام مالیاتی مقرر در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران در دوران برنامه مزبور و نیز ماده 13 قانون چگونگی مناطق آزاد تجاری – صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 7/6/1372 و استفساریه مصوب 21/1/1374 قانون اخیرالذکر لغو گردیده است.
بله؛ از سال ۱۳۸۱، مشمول مالیات مقطوع ماده ۵۹ هستند.
خیر؛ طبق ماده ۲ و تبصره ۲ آن، این نهادها از مالیات نقل و انتقال معاف هستند.
خیر؛ محل سکونت بستگان درجه یک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر اینکه اجاره پرداخت شود.
خیر؛ اگر واحد مسکونی از سال ۱۳۸۱ به بعد واگذار شده و مالیات نقل و انتقال پرداخت شده باشد، تا زمان تنظیم سند رسمی، اجاری تلقی نمی‌شود.
خیر؛ معافیت‌های قانون تشویق احداث مسکن و خوابگاههای دانشجویی از سال ۱۳۸۱ لغو شده‌اند.
راهنمای اجرای اصلاحیه مالیات املاک شرکتهای دولتی
- گام ۱: شناسایی نوع نهاد
آیا شرکت دولتی است یا وزارتخانه/شهرداری؟
- گام ۲: بررسی تاریخ انتقال
اگر انتقال از سال ۱۳۸۱ به بعد باشد، مشمول اصلاحیه است.
- گام ۳: اعمال ماده ۵۹
برای شرکتهای دولتی، مالیات مقطوع ماده ۵۹ اعمال شود.
- گام ۴: بررسی معافیت‌ها
در صورت تعلق ملک به وزارتخانه یا شهرداری، معافیت اعمال شود.
- گام ۵: بررسی اجاره و معافیت متراژ
در صورت اجاره، معافیت‌های تبصره ۱ و ۱۱ ماده ۵۳ بررسی شود.
