نحوه محاسبه مالیات املاک و صدور مفاصاحساب

---

مشخصات و اطلاعات ثبتی سند

• نوع: بخشنامه
• شماره: 30/4/3413/14080
• تاریخ صدور: 1368/03/30
• مرجع تصویب: وزیر امور اقتصادی و دارایی

متن اصلی بخشنامه ضوابط مالیاتی نقل و انتقال قطعی املاک

نظر به اینکه قانون مالیات های مستقیم اسفند ماه 1366 مجلس شورای اسلامی از اول 1368 به موقع اجرا گذارده شده است به منظور تسریع در امور ارباب رجوع و صدور به موقع گواهی موضوع ماده 187 و اجتناب از بروز اشتباه در نحوه تشخیص و محاسبه درآمد و مالیات مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل و رفع ابهامات احتمالی ضرورت رعایت موارد ذیل را متذکر و مقرر می شود مراتب زیر که به تأیید هیئت عمومی شورای عالی مالیاتی هم رسیده است به کلیه حوزه های مالیاتی و هیئت های حل اختلاف مالیاتی ابلاغ و مورد عمل قرار گیرد.

بند ۱: اعتبار ارزش معاملاتی موجود

1- ارزش معاملاتی موجود به استناد تبصره 2 ماده 64 تا تعیین ارزش معاملاتی موضوع ماده مذکور مناط اعتبار و ملاک محاسبات خواهد بود.

بند ۲: انتقال املاک با تاریخ تملک قبل از سال ۱۳۶۸

2- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده قبل از اول سال 1368 می باشد اعم از اینکه قیمت مذکور در سند کمتر یا بیشتر از ارزش معاملاتی باشد به حکم ماده 59 مشمول مالیاتی معادل چهار درصد ارزش معاملاتی زمان فروش ملک است.

بند ۳: انتقال املاک با تاریخ تملک بعد از سال ۱۳۶۸ و مثال‌های محاسباتی

3- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده از اول سال 1368 به بعد می باشد به موجب ماده 60 به مأخذ ما به التفاوت ارزش معاملاتی زمان تملک و زمان فروش و به نرخ ماده 131 مشمول مالیات بوده و عند الاقتضاء تبصره های یک و دو ماده مزبور باید رعایت شود و در صورتی که بر اساس محاسبه فوق مالیاتی به معامله تعلق نگیرد یا مالیات متعلق کمتر از چهار درصد ارزش معاملاتی زمان فروش باشد باید مالیاتی معادل چهار درصد ارزش معاملاتی زمان فروش وصول شود و اگر بهای فروش مذکور در سند بیشتر یا کمتر از ارزش معاملاتی زمان فروش باشد تاثیری در حکم نخواهد داشت. در مورد این بند لازم است به مثال های ذیل توجه شود:

• مثال الف– تاریخ تملک انتقال دهنده اردیبهشت ماه 68 و ارزش معاملاتی ملک در تاریخ تملک ده میلیون ریال بوده است تاریخ انتقال خرداد ماه 69 و ارزش معاملاتی ملک چهارده میلیون ریال می باشد. در این حالت درآمد مشمول مالیات عبارت است از: درآمد مشمول مالیات 4000000=10000000-14000000 مالیات متعلقه 926000=(نرخ ماده 131)
• مثال ب– تاریخ تملک انتقال دهنده فروردین 1368 و ارزش معاملاتی ملک در تاریخ تملک شش میلیون ریال بوده است تاریخ انتقال تیرماه 1369 و ارزش معاملاتی ملک هفت میلیون ریال می باشد. در این حالت درآمد مشمول مالیات عبارت است از: درآمدمشمول مالیات 1000000=6000000-7000000 مالیات متعلقه به درآمد فوق 154000=(نرخ ماده 131چون مالیات متعلقه از چهار درصد ارزش معاملاتی که 280000=4% ×7000000 ریال است کمتر می باشد لذا به حکم قسمت اخیر ماده 60 باید مالیات معادل چهار درصد ارزش معاملاتی از زمان فروش یعنی 280000 ریال وصول شود.
• مثال ج– تاریخ تملک ملک مشتمل بر یک طبقه ساختمان تیر ماه 1368 و ارزش معاملاتی آن در تاریخ تملک هشت میلیون ریال می باشد. مالک با حفظ بنای موجود مبادرت به احداث یک طبقه ساختمان جدید نموده که ارزش معاملاتی آن در تاریخ شهریور ماه 1369 که مالک قصد فروش ملک را دارد سه میلیون ریال و ارزش معاملاتی عرصه و اعیان قدیمی 11 میلیون ریال است در این حالت به حکم تبصره یک ماده 61 مالیات فروش بنای احداثی توسط انتقال دهنده عبارت است از: مالیات فروش بنای احداثی ریال 120000=4% × 3000000 3000000=8000000-11000000 درآمد مشمول مالیات بابت فروش عرصه و اعیان قدیمی مالیات بر درآمد بابت درآمد مشمول مالیات فروش عرصه و اعیان قدیمی 624000=(به نرخ ماده 131)×4000000 کل مالیات نقل و انتقال قطعی ملک 744000=120000+624000

بند ۴: انتقال ملک با عقودی غیر از عقد بیع

4- نقل و انتقال قطعی املاک در صورتی که با عقدی غیر از عقد بیع مانند صلح و هبه انجام شود و انتقال معوض باشد مشمول حکم ماده 63 بوده و مالیات ملک مورد انتقال باید حسب مورد طبق مقررات مواد 59 و 60 محاسبه و وصول و گواهی موضوع ماده 187 با رعایت ضوابط تعیین شده در بندهای 2 و 3 این بخشنامه برحسب مورد صادر گردد و توجه خواهند داشت هرگاه عوضین هردو ملک باشند هر یک از متعاملین باید مالیات نقل و انتقال قطعی ملکی را که انتقال می دهند به ترتیب فوق پرداخت نمایند.

بند ۵: ضوابط مالیاتی املاک دارای مغازه یا محل کسب خالی

5 – در مورد املاکی که دارای مغازه یا محل کسب خالی بوده و مورد انتقال واقع بشود باید توجه شود که مدلول و مفهوم ماده 62 این نیست که ما به التفاوت ارزش معاملاتی با ارزش روز ملک به عنوان تفاوت ارزش موضوع ماده مزبور محسوب گردد. بلکه در صورت لزوم باید با تعیین ارزش روز ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی و مقایسه آن با ارزش روز همان ملک در صورتی که همان مقدار اعیانی داشت ولی فاقد مغازه یا محل کسب خالی بوده ما به التفاوت حاصل را که همان تفاوت ارزش ناشی از موقعیت تجاری مغازه یا محل کسب خالی مذکور در ماده 62 است مأخذ محاسبه مالیات موضوع ماده مزبور قرار دهند. بدیهی است در مواردی که ملک دارای چند مالک باشد تفاوت ارزش تعیین شده باید ابتدا به نسبت سهم مالکین تعیین و سپس مورد اعمال نرخ چهار درصد و هشت درصد بر حسب مورد قرار گیرد. در این خصوص به منظور درک صحیح و توضیح مطلب لازم است به مثال های زیر توجه شود:

• مثال الف– ارزش روز یک باب خانه مشتمل بر دو باب مغازه خالی بیست و پنج میلیون ریال است و در صورتی که ملک مزبور دارای همان مساحت زیر بنا (اعیانی ) ولی فاقد دوباب مغازه خالی باشد در مقایسه با حالت دارای دوباب مغازه ارزش روز آن پانزده میلیون ریال میشد بنابراین تفاوت ارزش موضوع ماده 62 نسبت به ملک ده میلیون ریال است که باید مأخذ محاسبه مقطوع ماده مزبور واقع شود بدین بیان که مالیات نقل و انتقال قطعی باید از مأخذ ارزش معاملاتی و حسب مورد با رعایت مواد 59 و یا 60 محاسبه و وصول و از مأخذ ده میلیون ریال تفاوت ارزش فوق الاشاره نیز باید مالیات مقطوع موضوع ماده 62 محاسبه و وصول شود .
• مثال ب – ارزش روز ملکی که کلاً به صورت محل کسب خالی است به لحاظ موقعیت تجاری چهل میلیون ریال و ارزش روز ملک مزبور اگر دارای همان مقدار مساحت زیربنا (اعیانی) به صورتی غیر از محل کسب خالی باشد بیست میلیون ریال خواهد بود. باید توجه شود که حکم این ماده منحصرا ً ناظر به املاکی است که دارای مغازه یا محل کسب خالی هستند و لذا در مورد املاک فاقد مغازه یا محل کسب خالی ولو اینکه در منطقه تجاری هم قرار داشته باشد حکم ماده 62 جاری نخواهد بود و باید به وصول مالیات نقل و انتقال قطعی اکتفا شود. هم چنین باید دانست این قبیل املاک که نقل و انتقال آن ها به لحاظ داشتن مغازه یا محل کسب خالی علاوه بر مالیات موضوع مواد 59 و یا 60 مشمول مالیات موضوع ماده 62 نیز می شود مطلقاً مشمول مواد 73 و 78 نمی باشد.

بند ۶: املاک فاقد ارزش معاملاتی

6 – در مورد املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده است اعم از این که انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی یا با سند عادی انجام شود به حکم ماده 61 باید ارزشی که در سند درج می شود مأخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و 60 حسب مورد قرار گیرد.

بند ۷: انتقال ملک با سند عادی در املاک دارای ارزش معاملاتی

7 – در مواردی که انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی انجام نمی شود ولی ملک دارای ارزش معاملاتی است به موجب ماده 59 و ماده 61 ارزش معاملاتی باید حسب مورد مبنای محاسبه مالیات مواد 59 و یا 60 واقع شود.

بند ۸: انتقال ملک به دولت، شهرداری‌ها یا به قائم‌مقامی مالک

8 – در مواردی که انتقال گیرنده ملک دولت یا شهرداری ها یا موسسات وابسته به آن ها باشند در صورتی که مورد مشمول معافیت ماده 70 نباشد و هم چنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده می شود فارغ از بهای معامله که در سند درج می شود به طور کلی باید ارزش معاملاتی ملک بر حسب مورد مأخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و یا 60 قرار گیرد مگر اینکه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد که در این صورت به حکم ماده 66 همان مبلغ کمتر از ارزش معاملاتی باید ماخذ محاسبه مالیات مذکور واقع شود و باید توجه داشت که در مورد اخیر در صورتی که ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی نیز باشد مورد از شمول حکم ماده 62 خارج خواهد بود.

بند ۹: اجرای معافیت موضوع ماده ۷۰

9 – در مورد معافیت موضوع ماده 70 باید مطابق رای مشورتی شماره 30/4/3341 مورخ 1368/03/28 شورای عالی مالیاتی اقدام لازم به عمل آید.

بند ۱۰: شمول درآمد موضوع ماده ۷۸ (حق رضایت مالک)

10 – از نظر موارد شمول ماده 78 یادآور می شود حکم این ماده ناظر به درآمدی است که مالک ملک در نتیجه واگذاری یکی از حقوق خود نسبت به ملک مزبور که حکم آن ضمن مواد 53 تا 77 بیان نشده با حفظ مالکیت ملک تحصیل می نماید به طور مثال مستاجر مغازه ای می خواهد مغازه اجاری خود را به شخص دیگری واگذار نماید و مالک بابت این تغییر مستاجر ممکن است از مستاجر قبلی یا مستاجر جدید مبلغی به عنوان حق رضایت برای واگذاری مغازه از طرف مستاجر قبلی به مستاجر جدید دریافت نماید که این مبلغ از نظر مالیاتی مشمول حکم ماده 78 خواهد بود.