دسته: قوانین خاص ثبتی و ملکی

ماده ۹ – مسئولیت پیش‌فروشنده در قبال خسارات

متن ماده:
پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و موظف است مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.

• پرداخت مازاد خسارت:
  چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغ تحت پوشش بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت ما به‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ۸ – پرداخت خسارت در صورت تخلف پیش‌فروشنده

متن ماده:
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را اعمال می‌کند، پیش‌فروشنده موظف است خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار پرداخت نماید.

تبصره – عدم توافق طرفین

• چنانچه طرفین به توافق نرسند:
  • پیش‌فروشنده موظف است تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی به همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده ۷ – تعدیل و خسارت ناشی از اختلاف مساحت ساختمان

متن ماده:
در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه خواهد شد.

شرایط و حقوق طرفین:

1. اختلاف مساحت تا ۵٪
   اگر مساحت بنا تا پنج درصد (۵٪) افزون بر زیر‌بنای مقرر در قرارداد باشد:
   • هیچ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
2. اختلاف مساحت بیش از ۵٪
   • صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
3. کاهش مساحت به کمتر از ۹۵٪
   • اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵٪) مقدار توافق شده باشد:
     • پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا
     • می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده ۶ – جریمه تأخیر پیش‌فروشنده و تعهدات مربوط

متن ماده:
چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد، مگر آن‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق شود. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال اختیارات پیش‌خریدار نیست.

بندها و میزان جریمه:

1. عدم بهره‌برداری از واحد و بخش‌های اختصاصی
   در صورتی که واحد پیش‌فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده محاسبه و پرداخت می‌شود.
2. عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاع
   در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاع، روزانه به میزان نیم درصد (۰٫۵٪) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار تعلق می‌گیرد.
3. عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی
   در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون مانند خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار تعلق می‌گیرد.
4. عدم اقدام به موقع برای سند رسمی انتقال
   در صورت عدم اقدام به موقع برای تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد جریمه محاسبه می‌شود.

ماده ۵ – شرایط تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات

متن ماده:
تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

ماده ۴ – مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش

متن ماده:
تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

2- (منسوخه 06ˏ09ˏ1401) –

پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

3- بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون.

4- (منسوخه 06ˏ09ˏ1401) –

تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

تبصره – (منسوخه 06ˏ09ˏ1401)

در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل ۳۰٪ پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

ماده ۳ – تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق

متن ماده:
قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ۲ – موارد الزامی در قرارداد پیش‌فروش ساختمان

متن ماده:
در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
3. متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی‌صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد (اصلاحی ۰۶/۰۹/۱۴۰۱).
4. مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد در آن احداث می‌شود، شامل:
   • موقعیت و کاربری
   • مساحت کل عرصه و زیر بنا
   • تعداد طبقات و کل واحدها
   • نما و نوع مصالح مصرفی
   • سیستم گرمایش و سرمایش
   • قسمت‌های مشترک
   • سایر مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است (اصلاحی ۰۶/۰۹/۱۴۰۱).
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
7. زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
8. تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
9. تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی.
10. (منسوخه ۰۶/۰۹/۱۴۰۱) – معرفی داوران.
11. احکام مندرج در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) این قانون (اصلاحی ۰۶/۰۹/۱۴۰۱).

ماده ۱ – تعریف پیش‌فروش ساختمان (اصلاحی ۰۶/۰۹/۱۴۰۱)

متن ماده:

• هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد، و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

تبصره – اشخاص مجاز به پیش‌فروش ساختمان:

1. سرمایه‌گذاران: کسانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2. مستأجرین اراضی: شامل اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند، می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند.