ماده 53 قانون مالیات های مستقیم

تبیین و تشریح حقوقی ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم پیرامون مالیات بر درآمد اجاره املاک. این مستند محتوایی به بررسی فرمول مأخذ محاسباتی، کسر ۲۵ درصدی استهلاک، معافیت‌های متراژ زیربنای مسکونی، تکالیف اشخاص حقوقی در کسر مالیات مودیان و آخرین تخفیفات قانونی مصوب می‌پردازد.

ماده 53 – درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

متن ماده 53

‌ماده ‌53– درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.

در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.

‌هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی‌ که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.


تبصره 1

محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌‌شود مگر اینکه به ‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌‌شود. در صورتی‌ که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره 2

املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده‌ (2) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی‌ می‌‌شود.

تبصره 3

از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می‌شود.

تبصره 4

در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب ‌و مشمول مالیات این فصل می‌‌شود.

تبصره 5

مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل ‌مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.

تبصره 6

هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌‌شود و همچنین مخارجی که به موجب‌ قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی‌که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به‌ جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌‌شود.

تبصره 7

در صورتی‌ که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه‌ به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.

تبصره 8

در صورتی‌ که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره­‌بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌ سکونت انتقال‌دهنده می‌‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌‌شود مگر این‌ که‌ به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌‌شود.

تبصره 9

وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی و دستگاه‌هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداری‌ها و شرکت‌ها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف­‌اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

تبصره 10

واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی‌ موضوع ماده‌ (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.

تبصره 11

مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این‌ صورت درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.

الف

درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره‌ای که می‌پردازند، مشمول صددرصد (100%) تخفیف می‌گردد.

ب

در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد (70%) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول صددرصد (100%) تخفیف می‌گردد.

ج

در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی مشمول صددرصد (100%) تخفیف می‌گردد.

د

واحدهایی که میزان اجاره‌بهای آنها حداقل پانزده درصد (15%) کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها، باشد از پنجاه درصد (50%) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شوند.

آیین‌نامه اجرائی این بند توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

اطلاعات قانون

وضعیت: معتبر (دائمی)

مرجع تصویب: مجلس شورای اسلامی

تاریخ تصویب: 1366/12/03

تاریخ لازم الاجرا: 1368/01/01

الحاق به موجب قسمت ماده 1 از قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاء
تاریخ تصویب: 1403/03/14

سوابق قسمت بند 53 از ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/04/31
تاریخ تصویب: 1395/01/01

سوابق قسمت ماده 18 از قانون اصلاح موادی از قانون مالیات های مستقیم مصوب 1380/11/27
تاریخ تصویب: 1381/01/01

سوابق قسمت ماده 9 از قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سوم اسفند ماه 1366 مجلس شورای اسلامی (مصوب 1371/02/07)
تاریخ تصویب: 1371/01/01

سوابق قسمت ماده 53 از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 (متن مصوب اولیه و بدون اعمال اصلاحات و الحاقات)
تاریخ تصویب: 1368/01/01

تصویبنامه در خصوص تعرفه بیمه تامین اجتماعی و میزان مالیات بابت هر متر مربع مسکن مهر
تاریخ تصویب: 1392/12/04 | شماره مصوبه: 30562/ت49128هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

تشکیل کارگروهی به منظور انجام وظایف و اختیارات دولت و رییس جمهور در امور مربوط به املاک، مستغلات، زمین، مسکن و ساختمان
تاریخ تصویب: 1388/08/02 | شماره مصوبه: 152753/ت43505هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

تعیین مدت اعتبار آیین‌نامه اجرایی بند (د) تبصره (6) قانون بودجه سال 1386 کل کشور
تاریخ تصویب: 1387/07/13 | شماره مصوبه: 116163/ت39911ک | مرجع صدور: هیئت وزیران

تشکیل کارگروهی به منظور انجام وظایف و اختیارات دولت و رییس جمهور در امور مربوط به املاک، مستغلات، زمین، مسکن و ساختمان
تاریخ تصویب: 1387/03/19 | شماره مصوبه: 39238/ت40001هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین ­نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی با اصلاحات و الحاقات بعدی
تاریخ تصویب: 1386/12/27 | شماره مصوبه: 212962/ت37899هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین­ نامه اجرایی بند (4) ماده (133) قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران
تاریخ تصویب: 1384/10/11 | شماره مصوبه: 7667/ت31906هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین‌نامه اجرایی قانون ایجاد تسهیلات برای خرید، احداث و یا تکمیل خوابگاههای دانشجویان
تاریخ تصویب: 1382/04/08 | شماره مصوبه: 15058/ت 28568هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین­نامه اجرایی موضوع ماده (138‌)‌ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران
تاریخ تصویب: 1379/12/20 | شماره مصوبه: 58427/ت23443هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری
تاریخ تصویب: 1377/11/19 | شماره مصوبه: 73395/ت20137هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

اصلاحیه آیین‌نامه اجرایی قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری
تاریخ تصویب: 1377/11/19 | شماره مصوبه: 4648/ت22075هـ | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین‌نامه اجرایی تبصره ماده (‌6‌)‌ قانون مالیات­های مستقیم
تاریخ تصویب: 1368/02/24 | شماره مصوبه: 118444/ت112 | مرجع صدور: هیئت وزیران

آیین‌نامه اجرایی ماده 5 لایحه قانونی مالکیت و بهره‌برداری از اراضی واقع در آبخور سد دز و الغاء قراردادهای کشت و صنعت
تاریخ تصویب: 1359/02/13 | شماره مصوبه: 5915 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات درآمد حاصله دو باب مغازه و یک باب زیرزمین واقعه در ضلع شمالی خیابان شاه
تاریخ تصویب: 1345/10/10 | شماره مصوبه: 698.9516 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت دو قطعه زمین مرحومه بانو عذرا نواب که در زمان حیات خود وقف نموده­اند از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1344/11/06 | شماره مصوبه: 32968.816 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از قریه امین آباد واقع در حومه ورامین
تاریخ تصویب: 1344/10/08 | شماره مصوبه: 31892 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات اراضی موقوفه مرحوم لطفعلی خان
تاریخ تصویب: 1344/09/27 | شماره مصوبه: 30992 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات بخشی از زمین­های موقوفه مرحوم اصغر صیفی
تاریخ تصویب: 1344/07/28 | شماره مصوبه: 8258 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از زمین‌های موقوفه مرحوم میرزا اسداله
تاریخ تصویب: 1344/07/24 | شماره مصوبه: 8722 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معاف شدن آن قسمت از درآمد خانه و مغازه‌هایی که از طرف آقایان حاجی علی اکبر اخوان و حاج محمد حسین فخریه وقف امور خیریه و عام­المنفعه گردیده از مالیات
تاریخ تصویب: 1344/03/19 | شماره مصوبه: 2830/240 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات اراضی موقوفه مرحوم فخرچیان خاتمی
تاریخ تصویب: 1344/02/15 | شماره مصوبه: 1012 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات مستغلات موقوفه آقای حاج محمد باقر لولاگر
تاریخ تصویب: 1344/02/15 | شماره مصوبه: 890 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات زمین‌های موقوفه مرحوم امام جمعه بابل
تاریخ تصویب: 1344/02/15 | شماره مصوبه: 970 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات زمین­های موقوفه مرحوم خان محمد جعفری
تاریخ تصویب: 1344/01/14 | شماره مصوبه: 37810 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات ناشی از درآمد رقبات وقف شده موضوعه تصویبنامه
تاریخ تصویب: 1343/12/15 | شماره مصوبه: 6450/852 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مالیاتی رقبات وقف شده توسط مرحوم عبداله فتورچی
تاریخ تصویب: 1343/11/19 | شماره مصوبه: 36290.807 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مالیاتی رقبات وقف شده توسط مرحوم حاج سید‌هاشم قندی
تاریخ تصویب: 1343/11/19 | شماره مصوبه: 808.36294 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مالیاتی رقبات وقف شده توسط مرحوم میرزا عیسی وزیر
تاریخ تصویب: 1343/11/19 | شماره مصوبه: 36292 | مرجع صدور: هیئت وزیران

به مصرف رساندن درآمد ششدانگ قریه یولقون آغاج مورد وقف درمورد هزینه تکیه حسینیه علوم دینیه
تاریخ تصویب: 1343/10/14 | شماره مصوبه: 1952.728 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت شش باب خانه و یک باب خلوت متصل به هم و هشت باب دکان متصل به هم در خیابان منوچهری شیراز از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/08 | شماره مصوبه: 45468 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات تعدادی از املاک تعیین شده زیر
تاریخ تصویب: 1342/11/08 | شماره مصوبه: 42420 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مدرسه موقوفه محمدیه از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/08 | شماره مصوبه: 42460 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت بخشی از اوقاف مرحوم حاج ملاحسینعلی سنگسری از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/03 | شماره مصوبه: 47466 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت درآمد اوقاف آقای عبدالحسین صدری از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/03 | شماره مصوبه: 47474 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت برخی رقبات از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/03 | شماره مصوبه: 47470 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت درآمد موقوفات مرحوم امیر معصومخان واقع در قائنات از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1342/11/03 | شماره مصوبه: 47472 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات آن قسمت از درآمد قریه چالترخان و مزارع تابعه واقع در شهرری و یکباب خانه واقع در قم
تاریخ تصویب: 1341/08/29 | شماره مصوبه: 41042 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تکمیل تصویبنامه شماره 25508 /ت–12 /9 /1340
تاریخ تصویب: 1341/07/10 | شماره مصوبه: 24660/ت | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از درآمد شش­دانگ هر یک از قراء یوله و قلعه کوسه واقع در شهرستان خرم آباد
تاریخ تصویب: 1341/07/10 | شماره مصوبه: 23726 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد موقوفات آقای حاج محمدصادق شوشتریان واقع در شهرستان شیراز
تاریخ تصویب: 1341/07/10 | شماره مصوبه: 23156/ت588 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از درآمد رقبات موقوفه مدرسه صادقیه واقع در سمنان
تاریخ تصویب: 1341/04/13 | شماره مصوبه: 6818/ت303 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از موقوفه حاج محمد هاشم شریف العلماء برای مدارس و مساجد خمسه بخش 5 شهرستان زنجان
تاریخ تصویب: 1341/04/13 | شماره مصوبه: 6820/ت302 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات قسمتی از رقبات موقوفه مرحوم حاج اسدالله مستوفی واقع در فارس
تاریخ تصویب: 1341/02/23 | شماره مصوبه: 2968.184 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات آن قسمت از درآمد سه دانگ هر یک از قراء منصورآباد و احمدآباد معروف به محمدآباد
تاریخ تصویب: 1341/02/12 | شماره مصوبه: 620 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات تعدادی از املاک موقوفه با گواهی اداره اوقاف محل و نظارت اداره دارایی
تاریخ تصویب: 1340/05/09 | شماره مصوبه: 13016/ت/460 | مرجع صدور: هیئت وزیران

بخشودگی از پرداخت مالیات تعدادی از مستغلات مورد وقف
تاریخ تصویب: 1340/03/14 | شماره مصوبه: 12.4336 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت قریه‌های فیجان و بنیان و مزرعه کونجان علیا از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1339/06/26 | شماره مصوبه: 25532.12 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معاف بودن درآمد رقبات موقوفه مرحوم نورالله خان قاجار از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1339/03/22 | شماره مصوبه: 9182 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معاف بودن رقبات موقوفه در شهرضا از مالیات بر درآمد
تاریخ تصویب: 1339/03/22 | شماره مصوبه: 9182 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معاف شدن ملک وقفی مرحوم محمد حسن موسوی استرآبادی از پرداخت مالیات املاک مزروعی
تاریخ تصویب: 1338/12/22 | شماره مصوبه: 34686.1296 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت موقوفات مرحوم فرج الله خان از پرداخت مالیات بر درآمد
تاریخ تصویب: 1338/10/12 | شماره مصوبه: 25680.1031 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت آن قسمت از درآمد موقوفه مرحوم معصوم فاضل عراقی که به مصرف بیمارستان فاضل عراقی می رسد از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/09/25 | شماره مصوبه: 23956.993 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت آن قسمت از درآمد موقوفه مرحوم حاج ابوالقاسم بصیر برای پرورشگاه ایتام شیراز از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/09/25 | شماره مصوبه: 23836.994 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت قسمتی از درآمد املاک مورد وقف آقای حاجی هاشمی از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/08/12 | شماره مصوبه: 16918 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت قسمتی از درآمد مزرعه نفت دشت معروف بخشکه شوار واقع در شهرستان بابل از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/07/22 | شماره مصوبه: 16374 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت هشت سهم و نیم دانگ انتقالی از قراء دربند و محمود آباد و کرجیان و مزرعه چاله کوران به شهرستان بروجرد از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/07/01 | شماره مصوبه: 12682 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت درآمد رقبات مصرحه در تصویبنامه از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1338/05/16 | شماره مصوبه: 9266 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت مالیاتی قسمتی از درآمد رقبات محبوسه توسط حاج عبدالحسین سمسار
تاریخ تصویب: 1338/01/11 | شماره مصوبه: 86 | مرجع صدور: هیئت وزیران

بخشودگی مالیاتی نسبت به درآمد حاصل از املاک مورد وقف واقع در بخش یک کرمانشاه
تاریخ تصویب: 1337/10/06 | شماره مصوبه: 20968.837 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به بخشودگی مالیاتی نسبت به درآمد تعدادی از املاک وقفی
تاریخ تصویب: 1337/09/09 | شماره مصوبه: 19682 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مالیاتی نسبت به درآمد حاصل از مستغلات موقوفه مرحوم عمادالدوله
تاریخ تصویب: 1337/03/06 | شماره مصوبه: 4916.193 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت از پرداخت مالیات املاک موقوفه مرحوم علیشاه میبدی
تاریخ تصویب: 1336/12/01 | شماره مصوبه: 918.22528 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت درآمد موقوفات مدرسه مرحوم امیر چخماق و سیتی فاطمه عیال آن مرحوم واقع در یزد
تاریخ تصویب: 1336/11/30 | شماره مصوبه: 831.23511 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت از پرداخت مالیات ثلث درآمد مرحوم حاج حسن ملک واقع در اراک
تاریخ تصویب: 1336/09/24 | شماره مصوبه: 749.20173 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت از پرداخت مالیات موقوفات حمامین وزیر و دو دکان واقع در دزفول
تاریخ تصویب: 1336/09/12 | شماره مصوبه: 692.18059 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به معافیت از پرداخت مالیات موقوفات حاج میرزاعلی آقاتهرانی معروف به برومند بازرگان
تاریخ تصویب: 1336/09/12 | شماره مصوبه: 691.18057 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات موقوفات مرحوم آقای امجدالدوله در گیلان
تاریخ تصویب: 1336/07/15 | شماره مصوبه: 522.13957 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات موقوفات مرحوم امیر نظام واقع در همدان و زنجان و تهران
تاریخ تصویب: 1336/07/15 | شماره مصوبه: 526.13955 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به رقبات و املاک موقوفه واقع در کرمان
تاریخ تصویب: 1336/05/07 | شماره مصوبه: 377/9960 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات پنج قطعه املاک مزروعی موقوفه تیمسار سرلشگر فیروز
تاریخ تصویب: 1336/03/09 | شماره مصوبه: 217.5566 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات آن قسمت از درآمد واگذاری املاک موقوفه آقای حاج محمد ارجمند کرمانی و پسرش به بیمارستان ارجمند در کرمان
تاریخ تصویب: 1336/03/06 | شماره مصوبه: 180.4382 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت مالیات آن قسمت از درآمد رقبات موقوفه سیف اله و بانو جان ننه پاشا امیری برای طلاب
تاریخ تصویب: 1335/11/26 | شماره مصوبه: 1083.15373 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت قسمتی از اراضی موقوفه مرحوم بانو اشرف امینی فخرالدوله از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1335/09/29 | شماره مصوبه: 938.12053 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت قسمتی از درآمد سه دانگ مهرآباد موقوفه مرحومه حاجیه سلطان خاتم واقع در ملایر از پرداخت مالیات
تاریخ تصویب: 1335/09/29 | شماره مصوبه: 939.12055 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت چهار سهم از ده سهم درآمد مستغلات عظیمی از پرداخت مالیات مستغلات
تاریخ تصویب: 1335/09/10 | شماره مصوبه: 77.9261 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات آن قسمت از املاک آقای حاج ابوالقاسم هراتی برای طلاب علوم دینی
تاریخ تصویب: 1335/04/19 | شماره مصوبه: 398/5028 | مرجع صدور: هیئت وزیران

معافیت از پرداخت مالیات آن قسمت از اراضی خانم اشرف امینی که به مصرف بیمارستان کهریزک رسیده
تاریخ تصویب: 1335/04/12 | شماره مصوبه: 381/5212 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه هیأت وزیران راجع به مؤدیان مالیاتی مشروحه ماده دوم قانون اصلاح قانون مالیات بر درآمد
تاریخ تصویب: 1326/03/10 | شماره مصوبه: 5451 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه هیأت وزیران راجع به معافیت مستغلات شهرداری از مالیات مستغلات
تاریخ تصویب: 1325/09/19 | شماره مصوبه: 34816 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه هیأت وزیران راجع به الغاء بند2 ماده‌واحده مالیات مستغلات
تاریخ تصویب: 1325/06/31 | شماره مصوبه: 23738 | مرجع صدور: هیئت وزیران

تصویبنامه راجع به ثبت و تنظیم امر واگذاری املاک بندر جز
تاریخ تصویب: 1303/11/12 | شماره مصوبه: 9889 | مرجع صدور: هیئت وزیران

مقرراتی جهت اراضی دزداب
تاریخ تصویب: 1302/10/11 | شماره مصوبه: 14162 | مرجع صدور: هیئت وزیران

رد شکایت نسبت به ابطال 1- بند 5 بخشنامه شماره 11304/201/6247 مورخ 1382/11/15 سازمان امور مالیاتی 2 – ابطال بخشنامه شماره 200/93/63 مورخ 1393/06/08 3- …
تاریخ تصویب: 1404/10/16 | شماره مصوبه: 140431390002659074 | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

عدم ابطال بند (13) بخش اول و بند (6) و تذکر ذیل آن بخش دوم ضوابط اجرایی ارزش اجاری عملکرد سال 1398 املاک شهر تهران…
تاریخ تصویب: 1403/11/30 | شماره مصوبه: 140331390002875758 | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال نامه شماره ص/222/4328 مورخ ۱۴۰۰/۴/۱۶ سازمان امور مالیاتی کشور
تاریخ تصویب: 1402/09/05 | شماره مصوبه: ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۰۲۲۹۸۶۷ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال مواد (۱-۳) بخش اول و بند (۶ و تبصره ذیل آن) بخش دوم ضوابط تعیین ارزش اجاری عملکرد سال ۱۴۰۰ املاک شهر تهران…
تاریخ تصویب: 1402/08/28 | شماره مصوبه: ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۰۲۲۴۳۱۲۷ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال مقرره شماره ۲۰۰/۲۱۹۳۹/ص مورخ ۱۳۹۲/۱۲/۶ صرفا در خصوص موارد مندرج در مقرره برای تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م…
تاریخ تصویب: 1402/08/27 | شماره مصوبه: ۱۴۰۲۳۱۳۹۰۰۰۰۲۲۲۳۷۱۰ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

ابطال جزء «و» بند 1 بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
تاریخ تصویب: 1402/06/21 | شماره مصوبه: 140231390001576541 | مرجع صدور: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال بند ۱ بخشنامه ۲۰۰/۹۸/۲۴ مورخ ۱۳۹۸/۳/۲۱ سازمان امور مالیاتی
تاریخ تصویب: 1401/09/09 | شماره مصوبه: ۱۴۰۱۰۹۹۷۰۹۰۶۰۰۰۶۳۱ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

ابطال حکم «مستأجرینی که ملک مورد استفاده آنها به صورت دست دوم از غیر مالک اجاره گردیده است، مکلّف به اجرای حکم تبصره ۹ الحاقی مورد بحث نخواهند بود» رأی…
تاریخ تصویب: 1400/09/16 | شماره مصوبه: ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۵۲۸ و ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۲۵۲۹ | مرجع صدور: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال بخشنامه شماره 200/۹۹/46 مورخ ۱۳۹۹/۵/۷
تاریخ تصویب: 1400/07/25 | شماره مصوبه: ۱۴۰۰۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۹۰۶ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال فرازی از رای اکثریت شورای عالی مالیاتی به شماره ۲۴-۲۰۱ مورخ ۱۳۹۶/۶/۱۹ در قالب بخشنامه شماره 230/۹۶/93 مورخ ۱۳۹۶/۶/۲۶…
تاریخ تصویب: 1399/09/17 | شماره مصوبه: ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۱۲۲۱ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

رد خواسته ابطال بخشنامه شماره 30/4/6077/5672 مورخ ۱۳۸۰/۸/۸ سازمان امور مالیاتی کشور
تاریخ تصویب: 1398/11/30 | شماره مصوبه: ۹۸۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۱۰۴۳ | مرجع صدور: هیأت تخصصی مالیاتی، بانکی دیوان عدالت اداری

ابطال یک عبارت از بخشنامه شماره 30/5/4638/60048 مورخ 1372/11/24 معاون درآمدهای مالیاتی وزارت امور اقتصادی و دارائی…
تاریخ تصویب: 1386/01/19 | شماره مصوبه: 4 | مرجع صدور: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

ابطال رأی شماره 30/4/3350 مورخ 1374/04/07 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی
تاریخ تصویب: 1379/02/18 | شماره مصوبه: 62 | مرجع صدور: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

سوالات متداول کاربران درباره مالیات بر درآمد اجاره (ماده ۵۳)

درآمد مشمول مالیات اجاره بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟

مبنای محاسبه، کل مال‌الاجاره (نقدی و غیرنقدی) است که پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک، ۷۵ درصد مابقی مشمول مالیات قرار می‌گیرد.

سقف معافیت متراژ مسکونی برای مالیات اجاره چقدر است؟

بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳، مجموع زیربنای مفید مسکونی استیجاری در تهران تا ۱۵۰ مترمربع و در سایر نقاط کشور تا ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات معاف است.

آیا سکونت فرزند یا والدین در ملک، اجاری تلقی می‌شود؟

خیر؛ طبق تبصره ۱ سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل مالک، اجاری نیست؛ مگر اینکه بر اساس اسناد ثابت شود اجاره پرداخت می‌شود.

تخفیف‌های جدید قراردادهای بلندمدت اجاره چیست؟

در صورت عدم فسخ قرارداد، درآمد حاصل از قراردادهای اجاره دو ساله مشمول ۷۰ درصد تخفیف و سه ساله و بیشتر مشمول ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی می‌شود.

تکلیف اشخاص حقوقی هنگام پرداخت اجاره‌بها چیست؟

طبق تبصره ۹، شرکت‌ها و نهادهای حقوقی مکلف‌اند مالیات اجاره را از مبالغ پرداختی کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی پرداخت کنند.

ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم درباره چیست؟

این ماده نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک و معافیت‌ها و تخفیف‌های مربوط به آن را تعیین می‌کند.

مالیات اجاره ملک چگونه محاسبه می‌شود؟

درآمد مشمول مالیات برابر است با کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک.

آیا اجاره غیرنقدی نیز مشمول مالیات است؟

بله. اجاره غیرنقدی نیز جزء درآمد اجاره محسوب و در محاسبه مالیات لحاظ می‌شود.

منظور از کسر 25 درصد در مالیات اجاره چیست؟

قانون به صورت مقطوع 25 درصد از اجاره دریافتی را بابت هزینه‌ها و استهلاکات مالک کسر می‌کند.

آیا خانه‌ای که در اختیار فرزند یا والدین قرار دارد مشمول مالیات اجاره است؟

خیر. محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزندان، اجداد و افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه دریافت اجاره‌بها اثبات شود.

اگر مالک چند واحد مسکونی داشته باشد، معافیت سکونت بستگان چگونه اعمال می‌شود؟

مالک می‌تواند یک واحد برای خود و یک واحد برای هر یک از افراد مشمول تبصره 1 را از شمول مالیات اجاره خارج کند.

آیا ملکی که رایگان در اختیار نهادهای مشمول قانون قرار می‌گیرد اجاری محسوب می‌شود؟

خیر. املاکی که به صورت رایگان در اختیار برخی سازمان‌ها و مؤسسات قرار می‌گیرند، اجاری تلقی نمی‌شوند.

آیا هر واحد آپارتمان یک ملک مستقل برای مالیات اجاره محسوب می‌شود؟

بله. از نظر مالیات بر درآمد اجاره، هر واحد آپارتمان یک مستغل مستقل محسوب می‌شود.

اجاره ملک همراه با اثاثیه یا تجهیزات چگونه مالیات‌گذاری می‌شود؟

درآمد حاصل از اجاره اثاثیه، تجهیزات و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد اجاره ملک محسوب می‌شود.

اگر مستأجر برای مالک ساختمان یا تأسیساتی ایجاد کند، مالیات چگونه محاسبه می‌شود؟

پنجاه درصد ارزش مستحدثات ایجادشده به نفع مالک، درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌شود.

اگر مستأجر هزینه‌هایی را که عرفاً بر عهده مالک است پرداخت کند، چه اثری دارد؟

این هزینه‌ها به عنوان اجاره غیرنقدی محسوب و به درآمد اجاره اضافه می‌شوند.

در اجاره اعیان روی زمین استیجاری، مالیات چگونه محاسبه می‌شود؟

اجاره پرداختی بابت عرصه از اجاره دریافتی کسر و مابه‌التفاوت مشمول مالیات خواهد بود.

آیا پس از فروش خانه، مهلت تخلیه بدون اجاره مشمول مالیات است؟

خیر. تا شش ماه پس از انتقال ملک، در صورت عدم دریافت اجاره‌بها، ملک اجاری محسوب نمی‌شود.

چه اشخاصی موظف به کسر مالیات اجاره از پرداخت‌ها هستند؟

وزارتخانه‌ها، شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها، نهادهای عمومی و سایر اشخاص حقوقی مکلف به کسر و پرداخت مالیات اجاره هستند.

آیا واحدهای فروخته‌شده توسط شرکت‌های ساختمانی قبل از انتقال سند، اجاری محسوب می‌شوند؟

خیر. در صورت واگذاری به خریدار و تصرف وی، با رعایت شرایط قانونی، اجاری تلقی نمی‌شوند.

معافیت متراژی مالیات اجاره در تهران چقدر است؟

در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد اجاره معاف است.

معافیت متراژی مالیات اجاره در سایر شهرها چقدر است؟

در سایر نقاط کشور تا مجموع 200 متر مربع زیربنای مفید از مالیات اجاره معاف است.

آیا مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد اجاری معافیت دارند؟

بله. در صورت رعایت شرایط و الگوی مصرف مسکن، درآمد اجاره آنها می‌تواند از 100 درصد معافیت برخوردار شود.

آیا سرپرست خانوار از تخفیف مالیات اجاره برخوردار است؟

بله. درآمد اجاره مسکونی تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق می‌تواند مشمول 100 درصد تخفیف شود.

اگر موجر خود مستأجر باشد چه مزیتی دارد؟

تا سقف اجاره‌ای که برای محل سکونت خود پرداخت می‌کند از تخفیف 100 درصدی مالیات اجاره بهره‌مند می‌شود.

آیا قراردادهای بلندمدت اجاره تخفیف مالیاتی دارند؟

بله. قرارداد دو ساله مشمول 70 درصد تخفیف و قرارداد سه ساله و بیشتر مشمول 100 درصد تخفیف مالیاتی می‌شود.

آیا اجاره ملک به خانواده‌های دارای سه فرزند یا بیشتر مشمول تخفیف است؟

بله. در صورت احراز شرایط قانونی، درآمد اجاره می‌تواند از 100 درصد تخفیف مالیاتی برخوردار شود.

آیا اجاره به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی معافیت دارد؟

بله. اجاره به این خانوارها مشمول 100 درصد تخفیف مالیات بر درآمد اجاره است.

آیا اجاره با نرخ پایین‌تر از اجاره منطقه‌ای مزیت مالیاتی دارد؟

بله. اگر اجاره‌بها حداقل 15 درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای باشد، 50 درصد تخفیف مالیاتی اعمال می‌شود.

مهم‌ترین معافیت‌های مالیات اجاره در ماده 53 چیست؟

معافیت متراژی، تخفیف سرپرست خانوار، تخفیف قراردادهای بلندمدت، تخفیف اجاره به خانوارهای کم‌برخوردار و معافیت مجتمع‌های مسکونی از مهم‌ترین مزایای این ماده هستند.

چگونه درآمد مشمول مالیات اجاره را طبق ماده ۵۳ محاسبه کنیم؟

زمان مورد نیاز: 30 دقیقه

راهنمای گام‌به‌گام تعیین درآمد خالص مشمول مالیات ملک اجاری با احتساب کسورات و معافیت‌های قانونی.

  1. مجموع کل مال‌الاجاره سالانه را تعیین کنید

    کل مبالغ دریافتی نقدی و ارزش ریالی تعهدات غیرنقدی مستأجر (طبق عرف) در طول یک سال را جمع بزنید.

  2. کسر ۲۵ درصد استهلاک قانونی

    مجموع درآمد سالانه مرحله قبل را در عدد ۰.۷۵ ضرب کنید تا ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک قانونی کسر شود.

  3. اعمال معافیت‌های متراژ زیربنا (تبصره ۱۱)

    اگر ملک مسکونی است، نسبت به متراژ معاف (تا ۱۵۰ متر در تهران/۲۰۰ متر در شهرستان) را از کل درآمد کسر کنید.

  4. اعمال تخفیف‌های حمایتی جدید

    شرایط مودی (سرپرست خانوار بودن، تعداد فرزندان یا بلندمدت بودن قرارداد) را بررسی و تخفیف‌های ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی را اعمال کنید.

  5. محاسبه مالیات نهایی بر اساس نرخ قانونی

    مبلغ نهایی را برای اشخاص حقیقی بر اساس نرخ‌های ماده ۱۳۱ و برای اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ۲۵ درصد محاسبه کنید

مثال کاربردی و مفهومی ماده 53

آقای امین یک شخص حقیقی، سرپرست خانوار و مستأجر در یک واحد مسکونی است. او مالک یک ساختمان در تهران است که دارای چند واحد مختلف با شرایط زیر است:

  • واحد اول (سکونت فرزند): یک واحد مسکونی که فرزند او به طور مجانی در آن ساکن است.
  • واحد دوم (اجاره بلندمدت به اقشار خاص): یک واحد مسکونی با زیربنای ۱۰۰ مترمربع که به صورت قرارداد ۳ ساله به یک خانواده دارای ۳ فرزند اجاره داده شده است. مبلغ مال‌الاجاره سالانه آن ۶۰۰ میلیون ریال است.
  • واحد سوم (اجاره مبله به شخص حقوقی): یک واحد مسکونی با زیربنای ۱۲۰ مترمربع که آن را همراه با اثاثه کامل کامپیوتری و اداری به یک شرکت خصوصی (شخص حقوقی) اجاره داده است. مال‌الاجاره سالانه ۱ میلیارد ریال است.
  • واحد چهارم (عرصه استیجاری و مستحدثات مستأجر): زمین این واحد متعلق به شخص دیگری است و آقای امین سالانه ۱۰۰ میلیون ریال بابت حق زمین (عرصه) به مالک اصلی پرداخت می‌کند. مستأجر این واحد طبق قرارداد، یک بالکن جدید به ارزش معاملاتی ۲۰۰ میلیون ریال احداث کرده و امسال تحویل آقای امین داده است. همچنین مستأجر هزینه‌ای به مبلغ ۵۰ میلیون ریال که عرفاً به عهده مالک بوده (مانند تعمیرات اساسی موتورخانه) پرداخت کرده است. مال‌الاجاره سالانه این واحد ۸۰۰ میلیون ریال است.
  • وضعیت شخصی آقای امین: او خودش مستأجر است و سالانه ۴۰۰ میلیون ریال اجاره‌بها می‌پردازد. سقف معافیت پایه حقوق سالانه نیز (طبق ماده ۸۴) برای امسال ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون ریال اعلام شده است.

گام‌های حل پرونده و تشریح تبصره به تبصره

گام ۱: تعیین وضعیت واحدهای غیرمشمول و مجانی (تبصره ۱ و ۲ و ۸ و ۱۰)

  • واحد سکونت فرزند (تبصره ۱): طبق تبصره ۱، واحدی که در اختیار فرزند آقای امین قرار دارد، اجاری تلقی نمی‌شود و کاملاً معاف است.
  • نکته تفهیمی تبصره ۲، ۸ و ۱۰: اگر آقای امین یکی از واحدها را مجانی به سازمان‌های دولتی می‌داد (تبصره ۲)، یا ملک را تازه فروخته بود و مهلت ۶ ماهه تخلیه داشت (تبصره ۸)، یا شرکت سازنده مسکن بود و ملک را قبل از انتقال قطعی تحویل خریدار داده بود (تبصره ۱۰)، آن واحدها نیز از چرخه محاسبه مالیات اجاره به طور کامل خارج می‌شدند.
  • نکته تفهیمی تبصره ۳: هر کدام از این واحدها مستقل از دیگری بررسی می‌شوند چون طبق تبصره ۳، هر واحد آپارتمان یک مستغل جداگانه است.

گام ۲: محاسبه درآمد واحد دوم (قرارداد بلندمدت و اقشار خاص)

این واحد ۱۰۰ مترمربع است. کل مال‌الاجاره سالانه آن ۶۰۰ میلیون ریال است.

  • اعمال صدر ماده ۵۳: ابتدا ۲۵ درصد بابت استهلاک کسر می‌شود:۶۰۰,۰۰۰,۰۰۰×0.75=۴۵۰,۰۰۰,۰۰۰
  • اعمال تخفیف بند (ب) و (ج) تبصره ۱۱: این واحد به خانواده دارای ۳ فرزند (بند ج) و با قرارداد ۳ ساله (بند ب) واگذار شده است. هر کدام از این بندها به تنهایی شامل ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی می‌شوند.
  • نتیجه مالیاتی واحد دوم: درآمد مشمول مالیات نهایی این واحد برابر با صفر است.

گام ۳: محاسبه درآمد واحد سوم (اجاره مبله به شخص حقوقی)

این واحد ۱۲۰ مترمربع است و مال‌الاجاره آن ۱ میلیارد ریال است.

  • اعمال تبصره ۴ (اثاثه): طبق تبصره ۴، درآمد حاصل از اجاره اثاثه کامپیوتر همراه ملک، تفکیک نمی‌شود و کل ۱ میلیارد ریال درآمد ملک محسوب می‌گردد.
  • اعمال صدر ماده ۵۳: ۲۵ درصد هزینه استهلاک کسر می‌شود:۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰×0.75=۷۵۰,۰۰۰,۰۰۰
  • وظیزه شخص حقوقی (تبصره ۹): از آنجا که مستأجر یک شرکت (شخص حقوقی) است، مکلف است مالیات این واحد را ماهانه کسر و به اداره امور مالیاتی واریز کند و رسید را به آقای امین تحویل دهد.

گام ۴: محاسبه درآمد واحد چهارم (عرصه استیجاری و مستحدثات)

مال‌الاجاره پایه این واحد ۸۰۰ میلیون ریال است.

  • اعمال تبصره ۶ (هزینه‌های مالک بر عهده مستأجر): مبلغ ۵۰ میلیون ریال هزینه موتورخانه که مستأجر تقبل کرده، به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع درآمد اضافه می‌شود:۸۰۰,۰۰۰,۰۰۰+۵۰,۰۰۰,۰۰۰=۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰
  • اعمال تبصره ۵ (ساخت‌وساز مستأجر به نفع موجر): ۵۰ درصد از ارزش ۲۰۰ میلیون ریالی بالکن احداث شده، به عنوان درآمد غیرنقدی امسال لحاظ می‌شود:۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰×0.50=۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰جمع کل مال‌الاجاره نقدی و غیرنقدی=۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰+۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۹۵۰,۰۰۰,۰۰۰
  • اعمال تبصره ۷ (عرصه استیجاری): آقای امین مالک زمین نیست و ۱۰۰ میلیون ریال اجاره زمین می‌دهد که باید از کل درآمد کسر شود:۹۵۰,۰۰۰,۰۰۰−۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰
  • اعمال صدر ماده ۵۳ (کسر ۲۵ درصد): درآمد مشمول مالیات این بخش برابر است با:۸۵۰,۰۰۰,۰۰۰×0.75=۶۳۷,۵۰۰,۰۰۰

گام ۵: تجمیع درآمدها و اعمال معافیت‌های متراژ و فردی (تبصره ۱۱)

حالا باید درآمدهای مشمول مالیات واحدهای باقی‌مانده (واحد سوم و چهارم) را با هم جمع کنیم:

مجموع درآمد مشمول مالیات ابتدایی=۷۵۰,۰۰۰,۰۰۰+۶۳۷,۵۰۰,۰۰۰=۱,۳۸۷,۵۰۰,۰۰۰

۱. اعمال معافیت متراژ (تبصره ۱۱)

آقای امین در تهران مجموعاً ۲۲۰ مترمربع واحد مشمول مالیات اجاره داده است (واحد مسکونی ۱۲۰ متری + واحد مسکونی ۱۰۰ متری که زمینش استیجاری بود). سقف معافیت تهران ۱۵۰ مترمربع است.

نسبت معافیت متراژ=۲۲۰۱۵۰​=0.681۸

مبلغ معافیت متراژ=۱,۳۸۷,۵۰۰,۰۰۰×0.681۸=۹۴۶,۰۰۰,۰۰۰

درآمد پس از کسر معافیت متراژ=۱,۳۸۷,۵۰۰,۰۰۰−۹۴۶,۰۰۰,۰۰۰=۴۴۱,۵۰۰,۰۰۰

۲. اعمال تخفیف بند (الف) تبصره ۱۱ (سرپرست خانوار و موجر مستأجر)

  • تخفیف سرپرست خانوار: آقای امین سرپرست خانوار است، اما درآمد مشمول مالیات او (۴۴۱,۵۰۰,۰۰۰ ریال) کمتر از سقف معافیت حقوق ماده ۸۴ (۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال) است. پس کل این درآمد مشمول ۱۰۰ درصد تخفیف سرپرست خانوار می‌شود و مالیات آن صفر می‌گردد.
  • تخفیف موجر مستأجر: حتی اگر او سرپرست خانوار هم نبود، چون خودش مستأجر است و سالانه ۴۰۰ میلیون ریال اجاره می‌دهد، تا سقف ۴۰۰ میلیون ریال از درآمد او به طور کامل تخفیف ۱۰۰ درصدی می‌خورد و تنها بر روی مازاد آن یعنی ۴۱,۵۰۰,۰۰۰ ریال مالیات محاسبه می‌شد.

نتیجه نهایی فرمول محاسباتی پرونده:

به دلیل پوشش کامل درآمد باقی‌مانده توسط سقف تخفیف سرپرست خانوار (بند الف تبصره ۱۱)، مالیات نهایی آقای امین برای امسال برابر با ۰ ریال (صفر) خواهد بود.

جدول خلاصه کارکرد تبصره‌ها در یک نگاه

شماره تبصره / بندموضوع قانوننحوه پیاده‌سازی در مثال بالا
صدر ماده ۵۳کسر ۲۵ درصد استهلاکروی تمام واحدهای اجاری قبل از هر کاری اعمال شد.
تبصره ۱سکونت مجانی اقاربواحد مسکونی فرزند کاملاً از مالیات خارج شد.
تبصره ۳استقلال واحدهاهر آپارتمان به صورت یک مستغل جداگانه محاسباتی بررسی شد.
تبصره ۴اجاره ملک با اثاثهدرآمد حاصل از تجهیزات اداری روی درآمد کل واحد سوم تجمیع شد.
تبصره ۵مستحدثات مستأجر۵۰ درصد ارزش بالکن ساخته شده به عنوان درآمد غیرنقدی اضافه شد.
تبصره ۶هزینه‌های عرفی مالک۵۰ میلیون هزینه موتورخانه پرداختی مستأجر به درآمد سالانه اضافه شد.
تبصره ۷اجاره عرصه (زمین)۱۰۰ میلیون ریال اجاره پرداختی بابت زمین از درآمد واحد چهارم کسر شد.
تبصره ۹کسر مالیات توسط شخص حقوقیشرکت مستأجر در واحد سوم مکلف به کسر ماهانه و واریز مالیات شد.
تبصره ۱۱ (متراژ)معافیت ۱۵۰ متر تهرانمعافیت متراژ به نسبت کل متراژ واگذار شده (۱۵۰ از ۲۲۰) کسر شد.
بند الف (تبصره ۱۱)سرپرست خانوار / موجر مستأجردرآمد باقی‌مانده را به دلیل کمتر بودن از سقف ماده ۸۴ کاملاً صفر کرد.
بند ب و ج (تبصره ۱۱)قرارداد بلندمدت و ۳ فرزندواحد دوم را به دلیل قرارداد ۳ ساله و خانواده عیال‌وار ۱۰۰ درصد معاف کرد.

طبق صدر ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، یک قاعده بسیار مهم و متمایز برای مواردی که «موجر، مالک ملک نیست» (یعنی مستأجر اصلی، ملک را به شخص ثالثی اجاره می‌دهد که در اصطلاح به آن اجاره دست دوم یا ساب‌لیز می‌گویند) تعیین شده است.

متن قانون در این باره صراحتاً می‌گوید:

«هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.»

در این راهنمای کاربردی، این قاعده را به همراه فرمول ریاضی و یک مثال ملموس بررسی می‌کنیم.

تفاوت کلیدی محاسباتی با اجاره دست اول

در اجاره دست اول (زمانی که موجر، مالک واقعی ملک است)، طبق قانون ۲۵ درصد از کل مال‌الاجاره بابت هزینه‌ها و استهلاک کسر می‌شود و مالیات بر اساس ۷۵ درصد درآمد محاسبه می‌گردد.

اما در اجاره دست دوم، دو تفاوت اساسی وجود دارد: ۱. کسر ۲۵ درصد استهلاک ممنوع است: از آنجا که هزینه‌های استهلاک و نگهداری ملک ساختاراً بر عهده مالک اصلی است نه مستأجر اول، قانون‌گذار اجازه کسر ۲۵ درصد بابت استهلاک را به موجر دوم نمی‌دهد. ۲. ملاک، سود خالص مابه‌التفاوت است: درآمد مشمول مالیات موجر دوم، دقیقاً برابر است با کل مبلغی که از مستأجر جدید می‌گیرد، منهای کل مبلغی که خودش به مالک اصلی پرداخت می‌کند.

فرمول ریاضی محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم

اگر کل مال‌الاجاره سالانه دریافتی از مستأجر دوم (شامل اجاره‌بها و ارزش تعادلی رهن) را Aدریافتی​ فرض کنیم و کل مال‌الاجاره سالانه‌ای که موجر اول به مالک اصلی می‌دهد را Aپرداختی​ در نظر بگیریم، درآمد مشمول مالیات (B) به این صورت خواهد بود:

B=Aدریافتی​−Aپرداختی​

نکته مهم: اگر مقدار B صفر یا منفی شود (یعنی شخص ملک را به همان قیمت یا ارزان‌تر اجاره داده باشد)، درآمد مشمول مالیاتی شکل نگرفته و مالیاتی به موجر دوم تعلق نمی‌گیرد.

مثال کاربردی و راه حل ساده

فرض کنید آقای علوی یک واحد تجاری (مغازه) را از مالک اصلی با مال‌الاجاره سالانه ۱ میلیارد ریال اجاره کرده است. او با کسب اجازه قانونی در قرارداد، همان مغازه را به شخص دیگری (مستأجر دست دوم) با مال‌الاجاره سالانه ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال واگذار می‌کند.

محاسبه مالیات آقای علوی (موجر دوم) به شرح زیر است:

گام اول: محاسبه درآمد مشمول مالیات (مابه‌التفاوت)

طبق فرمول، مبلغ پرداختی به مالک را از مبلغ دریافتی کسر می‌کنیم:

B=۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰−۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰=۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰

بنابراین، درآمد مشمول مالیات آقای علوی مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال است. (هیچ کسر ۲۵ درصدی در این گام اعمال نمی‌شود).

گام دوم: تعیین مالیات نهایی طبق ماده ۱۳۱

از آنجا که آقای علوی شخص حقیقی است، درآمد ۵۰۰ میلیون ریالی او طبق نرخ‌های پلکانی ماده ۱۳۱ (طبقه اول با نرخ ۱۵ درصد) مشمول مالیات می‌شود:

۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰×0.15=۷۵,۰۰۰,۰۰۰

بنابراین، مالیات نهایی سالانه آقای علوی بابت این اجاره دست دوم، مبلغ ۷۵ میلیون ریال خواهد بود.

یک استثنای مهم در خصوص تخفیف‌ها و معافیت‌ها

معافیت‌های متراژ مسکونی (مانند معافیت ۱۵۰ مترمربع در تهران یا ۲۰۰ مترمربع در شهرستان‌ها) که در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ آمده است، مختص مالکان املاک مسکونی است. در نتیجه، شخصی که مالک نیست و ملک را به صورت دست دوم اجاره می‌دهد، نمی‌تواند از معافیت‌های متراژ مسکونی برای کسر درآمد مابه‌التفاوت خود استفاده کند و کل سود حاصل از این مابه‌التفاوت (پس از کسر تخفیف‌های فردی احتمالی مانند سرپرست خانوار بودن در صورت شمول) مشمول مالیات خواهد بود.

محاسبه‌گر ماده ۵۳ – مالیات بر درآمد اجاره ملک
ماده ۵۳ – قانون مالیات‌های مستقیم

محاسبه‌گر مالیات بر درآمد اجاره ملک

درآمد مشمول مالیات، معافیت‌ها و نرخ نهایی را به‌صورت خودکار حساب کنید

اطلاعات ملک
معافیت‌ها و شرایط خاص
نتیجه محاسبه – ماده ۵۳
مالیات نهایی قابل پرداخت (ماهانه) —

ماده ۵۳: درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵٪ بابت هزینه‌ها، استهلاکات و تعهدات مالک.

تبصره ۱: محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند و افراد تحت تکفل مالک، اجاری محسوب نمی‌شود (مگر با سند و مدرک).

تبصره ۵: مستحدثاتی که مستأجر ایجاد می‌کند، ۵۰٪ ارزش روز تحویل، جزء درآمد مشمول مالیات سال تحویل محاسبه می‌شود.

تبصره ۹: اشخاص حقوقی دولتی و شبه‌دولتی موظف‌اند مالیات اجاره را از مال‌الاجاره کسر و تا پایان ماه بعد پرداخت نمایند.

تبصره ۱۱: مالکان مجتمع‌های مسکونی بیش از ۳ واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن ساخته شده‌اند، ۱۰۰٪ معاف از مالیات اجاره هستند. در سایر موارد تهران تا ۱۵۰ م‌م و سایر نقاط تا ۲۰۰ م‌م معاف است.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *